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WANN IST DER RICHTIGE ZEITPUNKT ZUR ABLÖSUNG DER HYPOTHEK DURCH EINEN NEUEN ANBIETER?

Meist ist die Ablösung einer Hypothek durch einen anderen Anbieter ein Kinderspiel. Mit einem Wechsel der Hypothek kann man schnell mehrere tausend Franken pro Jahr sparen. Es lohnt sich also, sich Gedanken über den richtigen Zeitpunkt eines möglichen Wechsels des Hypothekenanbieters zu machen. Je nach Art der bestehenden Hypothek und dem zugrunde liegenden Vertrag können Hypotheken zu ganz unterschiedlichen Zeitpunkten abgelöst werden. Behördliche Auflagen bei der Ablösung einer Hypothek durch einen anderen Anbieter gibt es keine.

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ABLÖSUNG EINER FESTHYPOTHEK DURCH EINEN NEUEN KREDITGEBER

Festhypotheken haben eine fixe Laufzeit. Sie können bei den meisten Anbietern nicht vorgängig zurückbezahlt werden. Ein paar ganz wenige Anbieter bieten zwar die Möglichkeit, aus einer Festhypothek zu moderten Kosten auszusteigen – das aber nur, wenn die mit der Hypothek belastete Immobilie verkauft wird. Diese Option nützt nichts, wenn man einfach zu einem günstigeren Anbieter wechseln will. Eine sonstige frühzeitige Auflösung ist nur in absoluten Ausnahmefällen sinnvoll, weil bei der Auflösung eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Eine Ablösung kann also erst beim Auslaufen der Festhypothek erfolgen, beziehungsweise sinnvollerweise meist frühestens 12 bis 18 Monate davor. Ein früher Abschluss vor dem Verfall einer bestehenden Festhypothek kann jedoch mit Kosten verbunden sein (Stichwort: Forwardzuschlag). Die besten Zinsen gibt es bei einem Abschluss maximal sechs Monate vor Fälligkeit der Hypothek.

TOP-ZINSEN BEI FESTHYPOTHEKEN

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TIPP: ABLÖSUNG FESTHYPOTHEK

Es gibt Situationen, bei denen eine Ablösung einer Festhypothek durch einen neuen Kreditgeber schwierig wird. Der in der Praxis am meisten auftretende Hinderungsgrund besteht dann, wenn mehrere Hypothekartranchen vorhanden sind und die Fälligkeiten zeitlich weit auseinander liegen. Bei weniger als 12 Monaten Zeitdifferenz zwischen der am schnellsten fälligen Hypothek bis zu der noch am längsten laufenden ist eine Ablösung durch einen neuen Anbieter kein Problem. Bis 18 Monate Zeitdifferenz machen ebenfalls die allermeisten Kreditgeber mit. Bei zwei Jahren oder mehr Zeitdifferenz sind es nur eine Hand voll Anbieter, welche die Hypothek ablösen. Jeder, der eine Festhypothek abschliesst, sollte sich bewusst sein, dass er sich bei zu langer Zeitdifferenz zwischen den Hypotheken an den bestehenden Anbieter bindet. Das hat in der Praxis oft auch Auswirkungen auf den Zinssatzes. Wenn ein Kreditnehmer den Kreditgeber nicht frei wählen kann, besteht sozusagen ein Anbietermonopol - und Monopole sind erfahrungsgemäss nicht fördernd für tiefe Preise.

GUT ZU WISSEN: KÜNDIGUNGSFRISTEN BEI FESTHYPOTHEKEN

Selten – aber doch möglich: Gut zu wissen ist, dass bei gewissen Kreditgebern auch Festhypotheken – trotz der fix vereinbarten Endlaufzeit – gekündigt werden müssen. Wer die Kündigungsfrist verpasst, kann den Anbieter nicht sofort wechseln, sondern muss noch übergangsmässig eine (teure) variable Hypothek abschliessen, bevor gewechselt werden kann. Es ist deshalb ratsam, die Verträge der Festhypotheken spätestens 6 bis 12 Monate vor Verfall zu prüfen. Wer dies nicht tut und eine Kündigungsfrist verpasst, verschenkt viel Geld. Tipp: Wer eine Festhypothek mit einer Kündigungsfrist abschliesst, sollte diese direkt nach dem Abschluss auf das Verfalldatum kündigen und sich diese Kündigung schriftlich bestätigen lassen. Das kann durchaus auch gemacht werden, wenn es sich um eine zehn- oder fünfzehnjährige Festhypothek handelt. Beim Abschluss geht die Kündigung nicht vergessen. In diesem Zeitpunkt liest man den Vertrag auch am ehesten durch und kennt die entsprechenden Klauseln.

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ABLÖSUNG EINER LIBOR HYPOTHEK UND KREDITGEBER WECHSELN

Grundsätzlich gilt, dass Hypotheken erst beim Ablauf des Vertrags, beziehungsweise der Laufzeit durch einen anderen Anbieter abgelöst werden können. Libor-Hypotheken werden meist für drei oder sechs Monate refinanziert. Das sind die Laufzeiten, für die der Zinssatz abgesichert wird. Obwohl die Refinanzierung nur für ein paar Monate abgeschlossen wird, wenden die meisten Banken auch bei Libor-Hypotheken eine Mindestlaufzeit an, welche im sogenannten Rahmenvertrag vereinbart wird. Man spricht deshalb oft auch von einer Rahmenlaufzeit. Während dieser Rahmenlaufzeit – sie beträgt in aller Regel zwei bis fünf Jahre - wobei drei Jahre am meisten verbreitet sind - kann die Hypothek nicht durch einen anderen Kreditgeber abgelöst werden. Nach der Rahmenlaufzeit sind Kreditnehmer relativ flexibel und können – teilweise unter Einhaltung einer Kündigungsfrist den Hypothekaranbieter wechseln. Achtung. Die Kündigungsfristen können je nach Kreditgeber bis zu sechs Monate betragen. Mehr Informationen: Libor-Hypothek

Aktueller Top-Zins für Libor / Saron Hypotheken auf HYPOTHEKE.CH: 0.49% (wird stündlch aktualisiert)

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WANDEL EINER LIBOR-HYPOTHEK IN EINE FESTHYPOTHEK

Bei gewissen Anbietern kann eine Libor-Hypothek auch innerhalb der Rahmenlaufzeit in eine Festhypothek gewandelt werden. Das tönt auf den ersten Blick interessant – oft entpuppt sich diese Option aber als nachteilig. Einerseits gibt es Sicherheit, weil man bei steigenden Zinsen in eine Festhypothek wechseln kann. Andererseits muss man sich bewusst sein, dass man bei einem Wechsel in eine Festhypothek dem Anbieter treu bleiben muss. Kaum ein anderer Kreditgeber löst eine „fremde“ Hypothek ab, wenn diese noch weit von der Vertragsablaufzeit entfernt ist (meist sind 18 oder 24 Monate die längste Frist, für die ein sogenannter Forward gewährt wird). Das weiss auch der aktuelle Kreditgeber. So kann dieser beim Wechsel der Libor-Hypothek in eine Festhypothek für die neue Festhypothek auch einen schlechten Zinssatz offerieren. Schliesslich können Sie als Kreditnehmer – wenn die Rahmenlaufzeit der Libor-Hypothek noch eine gewisse Zeit weiterläuft, den Anbieter nicht wechseln. Es ist also fraglich, ob Sie wirklich den besten Zins für die neue Festhypothek erhalten, wenn Sie von einer Libor-Hypothek in eine Festhypothek wechseln. Der Wechsel von einer Libor-Hypothek in eine Festhypothek ist also nicht selten vor allem für den Kreditgeber interessant. Das ist auch der Grund, weshalb vereinzelte Kreditgeber offensiv Libor-Hypotheken mit Wechselmöglichkeit in Festhypotheken anpreisen.

GUT ZU WISSEN: HYPOTHEKENMAKLER KÖNNEN VON LIBOR-HYPOTHEKEN DOPPELT PROFITIEREN

Auch Hypotheken-Makler können von der Wechselmöglichkeit von einer Libor-Hypothek in eine Festhypothek profitieren. Sie erhalten vom Kreditgeber eine Provision beim Abschluss der Libor-Hypothek. Gewisse Makler lassen sich von den Kreditgebern zusichern, dass sie auch beim Wechsel in eine Festhypothek erneut eine Vertriebsprovision erhalten. Dies selbst dann, wenn der Kunde den Wechsel selber beim Kreditgeber initiert und der Makler eigentlich gar nicht aktiv involviert ist. Bei Libor-Hypotheken sollten Sie sich bei einem Makler also nicht nur über die Provision beim Abschluss der Libor-Hypothek informieren, sondern auch wie hoch diese beim Wandel in eine Festhypothek ausfällt. Schliesslich erhöht die Provision beim Wandel automatisch den Zinssatz der neuen Festhypothek. Mehr Informationen: Provisionen bei Hypotheken

ABLÖSUNG VON SARON-HYPOTHEKEN

Saron-Hypotheken funktionieren bezüglich Ablösung sehr ähnlich wie Libor-Hypotheken. In der Regel kommt ebenfalls ein Rahmenvertrag mit einer fixen Laufzeit zur Anwendung. Am gängigsten sind ebenfalls Rahmenlaufzeiten von drei Jahren, wobei bei gewissen Anbietern auch zwei oder fünf Jahre möglich sind. Im Vergleich zur Libor-Hypothek refinanziert sich der Kreditgaber aber nicht für mehrere Monate, sondern nur immer für einen Tag. Bezüglich Ablösung gibt es aber trotzdem kaum Unterschiede zu Libor-Hypotheken, da die Verträge bezüglich Ablösung diesbezüglich identisch sind. Wie bei Libor-Hypotheken ist auch bei Saron-Hypotheken bei einzelnen Anbietern ein Wechsel in eine Festhypothek möglich – mit den möglichen Nachteilen wie weiter oben beschrieben. Mehr dazu erfahren Sie hier: Saron Hypothek

ABLÖSUNG EINER VARIABLEN HYPOTHEKEN DURCH EINEN NEUEN ANBIETER

Variable Hypotheken sind im aktuellen Zinsumfeld nicht interessant. Die Zinsen sind im Vergleich zur Libor-Hypothek viel höher und die Zinsgestaltung intransparent. Variable Hypotheken haben nur einen Vorteil: Sie bieten grosse Flexibilität. In den meisten Fällen können sie unter Einhaltung einer relativ kurzen Kündigungsfrist durch eine andere Bank abgelöst oder zurückbezahlt werden. Variable Hypotheken können daher sinnvoll sein, um eine Liegenschaft sehr kurzfristig zu finanzieren. Beispielsweise als Übergangsfinanzierung, wenn die Immobilie in kurzer Zeit verkauft werden soll. Bevor Sie eine variable Hypothek abschliessen, sollten Sie sich unbedingt informieren, ob es nicht eine günstigere Lösung gibt. Es gibt beispielsweise Anbieter, die Libor-Hypotheken auch mit sehr kurzen oder sogar ohne Rahmenvertrag anbieten. Mehr Informationen zu variablen Hypotheken: Variable Hypothek

WEITERE TIPPS BEI DER ABLÖSUNG DER HYPOTHEK DURCH EINEN NEUEN ANBIETER

Alle wichtigen Vereinbarungen, die bei einer späteren Ablösung der Hypothek durch einen anderen Kreditgeber zum Tragen kommen, sollten vor der Vertragsunterzeichnung mit dem finanzierenden Institut schriftlich festhalten werden. Der Grund: Die Verhandlungsposition ist vor der Vertragsunterzeichnung deutlich höher als zum Zeitpunkt, wenn die Hypothek ausläuft. Gut zu wissen ist, dass bei vielen Instituten die einzelnen Vertragsklauseln je nach Situation verhandelbar sind. Werden im Vertrag beispielsweise Kosten für den späteren Wechsel zu einem anderen Anbieter fällig, ist es oft möglich, diese zu reduzieren oder ganz aus dem Vertrag zu streichen – aber natürlich nur, wenn man das vor der Vertragsunterzeichnung ins Spiel bringt und nicht erst bei einem späteren Wechsel.

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