HYPOTHEK UND AMORTISATION VON FERIENIMMOBILIEN
Wer träumt nicht von einem Ferienhaus in den Bergen, einer Ferienwohnung in der Nähe eines Sees oder einem Rustico im Tessin? Doch bevor man anfängt zu träumen, sollte man sich über die Finanzierung der Ferienimmobilie Gedanken machen. Nicht nur die Eigenmittel müssen bei Ferienwohnungen und Ferienhäusern höher sein als beim Kauf einer dauerhaft selbstbewohnten Immobilie, auch die Amortisationen werden anders berechnet. Eine Hypothek für eine Ferienliegenschaft zu erhalten ist somit schwieriger als für ein Eigenheim.
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WENIGER BELEHNUNG BEI FERIENLIEGENSCHAFTEN
Bei Ferienimmobilien sind höhere Eigenmittel nötig als bei dauerhaft selbstbewohnten Liegenschaften. Bei vielen Kreditgebern müssen 35% Eigenmittel vorhanden sein, bei gewissen 40%, in Einzelfällen sogar 50%. Eine höhere Hypothek ist nur dann möglich, wenn Zusatzsicherheiten hinterlegt werden. Als Zusatzsicherheiten können beispielsweise ein Wertschriftendepot oder eine Lebensversicherungspolice dienen. Weil Zusatzsicherheiten oft nicht vorhanden sind oder nicht verpfändet werden wollen, sind die finanziellen Anforderungen in Bezug auf die Höhe der Eigenmittel bei einer Ferienimmobilie relativ hoch. Kapital aus der Pensionskasse oder der Säule 3a darf zum Kauf einer Ferienliegenschaft nicht bezogen und auch nicht verpfändet werden. Auch zur Amortisation einer Hypothek darf das Vorsorgekapital aus der zweiten Säule und der Säule 3a im Gegensatz zum Eigenheim nicht verwendet werden.
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HÖHERE AMORTISATIONEN BEI FERIENHÄUSERN UND FERIENWOHNUNGEN
Die Hypothek muss bei Ferienimmobilien stärker amortisiert werden als bei dauerhaft bewohnten Liegenschaften. Bei vielen Kreditgebern muss innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf die Hypothek auf mindestens 50% zurückgefahren werden. Die Regeln für die Amortisation sind aber je nach Kreditgeber sehr unterschiedlich und es kann kaum eine Aussage gemacht werden, wie Kreditgeber allgemein vorgehen. Das hängt auch damit zusammen, dass die maximale Belehnung wie oben beschrieben sehr unterschiedlich hoch sind.
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Lars Schultz
Mitgründer von Hypotheke.ch
HYPOTHEK BEI LUXUS- UND LIEBHABERIMMOBILIEN
Nicht selten handelt es sich gerade bei Ferienimmobilien um Liebhaber- oder Luxusobjekte. Die Definition einer Luxusimmobilie ist nicht überall gleich. Im Gegenteil: Jeder Kreditgeber bestimmt nach anderen Kriterien, wann es sich um eine Luxusimmobilie handelt. Wohnfläche, Kubatur oder Preis sind meist die wichtigsten Kriterien. Ort der Liegenschaft, Ausstattung (Swimmbad, Sauna etc.) können ebenfalls als Kriterium gelten. Liebhaberobjekte sind oft an einem sehr speziellen Ort gelegen oder nicht für jedermann als Unterkunft geeignet (beispielsweise kein fliessendes Wasser, kein Stromanschluss etc.). Ein Rustico im Tessin oder ein umgebauter Stall in den Bündner Berger sind beispielsweise typische Liebhaberobjekte. Bei solchen Liegenschaften ist es oft noch schwieriger, eine (einigermassen hohe) Hypothek zu erhalten. Das hängt damit zusammen, dass die meisten Kreditgeber eine Sicherheitsmarge einbauen. Bei einem abgelegenen Rustico im Tessin oder einem Maiensäss in Graubünden handelt es sich nicht um Standardobjekte, die innert kurzer Zeit verkauft werden könnten. Auch die Transaktionskosten beim Verkauf sind üblicherweise höher. Diesen Zusatzaufwand und das Mehrrisiko scheuen Kreditgeber. Deshalb sind die Zinsen bei der Hypothek meist höher und die maximale Höhe der Hypothek tiefer.
DEFINITION BELEHNUNG BEI FERIENLIEGENSCHAFTEN
Die Belehnung gibt an, wie hoch die Hypothek im Verhältnis zum Immobilienwert ist. Beträgt der Wert beispielsweise 500‘000 Franken und die Hypothek 250‘000 Franken, spricht man von einer Belehnung von 50%. Gerade bei Ferienobjekten wird der Immobilienwert von Kreditgeber zu Kreditgeber ganz unterschiedlich bestimmt. Es kann durchaus sein, dass ein Kreditnehmer einen Belehnungswert berechnet, der 50% höher ist als derjenige eines anderen Kreditgebers. Das ist gerade bei Ferienliegenschaften gut zu wissen, weil von der Belehnungshöhe die meisten anderen Kennzahlen bei der der Vergabe von Hypotheken abhängen.
WOHNKOSTEN BEEINFLUSSEN DIE TRAGBARKEIT DER FERIENLIEGENSCHAFT
Die Kosten der dauerhaft bewohnten Immobilie (Hauptwohnsitz), also entweder die Miete oder die kalkulatorischen Kosten bei Eigenheimbesitzern beeinflussen die Tragbarkeit einer Ferienliegenschaft. Sie werden aber nicht bei allen Kreditgebern gleich in die Tragbarkeit eingerechnet. Im Extremfall werden die kalkulatorischen Kosten (mindestens 4.5% Hypothekarzinssatz, 1% Unterhaltskosten sowie Amortisationen) mal drei gerechnet und dann vom Lohn abgezogen. Im besten Fall werden die effektiven Kosten ohne Multiplikator vom Lohn abgezogen. Es ist deshalb sehr gut möglich, dass ein Kreditgeber keine Hypothek für eine Ferienimmobilie gewährt, ein anderer dies aber ohne Probleme tut. In der HYPOTHEKE-APP kann direkt herausgefunden werden, welche Ferienimmobilie welcher Kreditgeber finanzieren würde.
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HYPOTHEK: TEILVERMIETUNG FERIENHAUS UND EIGENMIETWERT
Viele Ferienimmobilien werden zwar selber benützt. Nicht selten erfolgt aber auch eine Vermietung während gewissen Jahreszeiten. Wenn solche Mieteinnahmen über Jahre konstant sind und entsprechend nachgewiesen werden können, dann besteht die Möglichkeit diese Einnahmen bei der Berechnung der Tragbarkeit anrechnen zu lassen. Wie so oft gehen aber nicht alle Kreditgeber gleich vor bei der Anrechnung von Mieteinnahmen. In jedem Fall können solche Mieteinnahmen (je nach Kanton unterschiedlich stark) vom Eigenmietwert abgezogen werden.
Die finanziellen Hürden, um eine Ferienliegenschaft zu erwerben, sind also höher als manch einer denkt. Wer bereits ein Eigenheim besitzt, sollte Angebote von möglichst vielen Kreditgebern einholen, weil die Vergabekriterien sehr unterschiedlich sind. Wer am Hauptwohnsitz Mieter ist, sollte sich bewusst sein, dass eine Ferienliegenschaft die persönliche Kreditfähigkeit reduziert. Wenn man also zu einem späteren Zeitpunkt ein Eigenheim erwerben möchte, kann die Ferienimmobilie je nach Ausgangslage ein Bremsklotz darstellen.
WEITERE INFORMATIONEN UND LINKS
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