HÄUFIGE FEHLER BEIM ABSCHLUSS EINER HYPOTHEK

Der Abschluss einer Hypothek ist ein wichtiges Unterfangen. Man bindet sich meist für eine gewisse Zeit an einen Anbieter. Es geht um viel Geld. Wer die häufigsten Fehler beim Hypothekarabschluss vermeidet, hat schon einiges richtig gemacht. Wir zeigen, auf was Sie achten sollten.

Online-Hypothek

AKTUELLE HYPOTHEKARZINSEN VON HYPOTHEKE.CH

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Eine Auswahl unserer Anbieter. In der HYPOTHEKE.CH App sind alle Kreditgeber ersichtlich.

ES WERDEN ÄPFEL MIT BIRNEN VERGLICHEN

Unterschiedliche Daten von Hypothekarofferten: Ein häufiger Fehler besteht darin, dass Offerten verschiedener Banken mit unterschiedlichen Ausstellungsdaten verglichen werden. Durch die täglichen Zinsschwankungen wählen viele Kreditsuchende dann einen Anbieter, der zum Abschlussdatum der Hypothek gar nicht den günstigsten Zins offeriert hätte. Man entscheidet somit auf Grund nicht aktueller Informationen. Eines ist sicher: Die Bank ist immer bestens informiert und nutzt diese Vorteile auch bei der Zinsverhandlung für sich aus. Unser Zinsvergleich zeigt deshalb nicht nur die aktuellen Zinsen, sondern auch wie sich diese entwickelt haben. Mehr hier:


Zinszahlungstermine und Zinsusanzen sind nicht identisch:
Unterschiedliche Zinszahlungstermine und Zinsusanzen werden nicht berücksichtigt, beziehungsweise beim Zinsvergleich nicht „neutralisiert“. Auch Gebühren müssen in die Gesamtkostenrechnung mit einbezogen werden. So kann ein auf den ersten Blick günstiger Zins bei genauem Hinschauen im Vergleich teurer werden. Es ist deshalb empfehlenswert, ein Muster des Hypothekarvertrags bereits vor den Zinsverhandlungen einzufordern. Über diese Entscheidungskriterien gibt die Hypothekarofferte meist keine Auskunft. Mehr Informationen: Zinsusanzen Hypothek


Nicht identische Hypothekarmodelle:
Es werden nicht genau identische Hypothekarmodelle miteinander verglichen. Auch ein nur kleiner Unterschied bei der Ausgestaltung der Hypothekarstrategie kann den effektiven Zinssatz deutlich verändern. Ein Ratschlag vorweg: Entscheiden Sie sich für ein transparentes Hypothekarmodell wie beispielsweise die Saron-Hypothek oder die klassische Festhypothek. Hier finden Sie einen Beschrieb zu den wichtigsten Hypothekarmodellen: Die häufigsten Hypotheken-Modelle in der Schweiz


Man fällt auf Lockvogelangebote herein:
Beim Hypothekarabschluss gibt es zwei Arten von Lockvogelangeboten. Einerseits suggerieren gewisse Anbieter eine Verknappung. Mit Angeboten wie «wenn Sie sich sofort entscheiden, dann kann ich Ihnen beim Zins noch etwas entgegenkommen» oder «diesen Zinssatz kann ich Ihnen nur heute bieten» wird Druck aufgesetzt, sodass sich der Kunde gar nicht wirklich informieren kann. Wie bereits gesagt: Die Bank ist informiert und nutzt das für sich aus. Setzt ein Kreditgeber Druck auf, hinterfragen Sie dies und lassen Sie allenfalls die Finger davon. Eine zweite Möglichkeit von Lockvogelangeboten ist, dass Ihnen zuerst ein Zinssatz genannt wird, bei dem für den Kreditgeber schon im Vornherein klar ist, dass er so nicht eingehalten werden kann. Man muss hier unterscheiden zwischen unverbindlichen und allgemeinen Angaben im Internet und persönlich für einen Kunden berechneten Zinsen. Ein Tipp: Lassen Sie sich nicht einen Zinssatz bestätigen (der schwankt so oder so immer), sondern einen Abschlag auf dem vom Anbieter offiziell publizierten Zinssatz. So sind Sie zeitlich frei und können dann abschliessen, wenn Sie das Gefühl haben, dass es der richtige Moment ist. Lockvogelangebote werden von Kreditgebern vielfach dann platziert, wenn der Kunde zeitlich noch gar nicht abschliessen kann. Es liegen beispielsweise noch nicht alle Unterlagen vor oder bei einem Immobilienkauf steht das genaue Datum noch nicht fest.

UNSTRUKTURIERTES VORGEHEN BEIM VERGLEICHEN

Zu wenige Offerten: Weil die Zeit und die Lust fehlen, holt man schlichtweg zu wenige Offerten ein. Hinzu kommt, dass man zu den typischen und bekannten Anbietern geht, die selten die besten Zinsen offerieren. Besser ist es, man wählt potenzielle Kreditgeber erst nach einer vorherigen groben Prüfung aus. Oder man konfiguriert seine Situation bei einer online-Hypothekenplattform und bekommt so einen ersten Überblick. Individuelle Hypothekarzinsen berechnen

Man weiss nicht, was man will: Man geht zwar zu vielen Banken, weiss aber gar nicht genau, was man will. Besser wäre es, man klärt vor dem Gespräch oder der Offerte genau ab, welche Höhe und welche Hypothekarmodelle infrage kommen und in einem zweiten Schritt holt man an genau demselben Tag alle Offerten ein und vergleicht. Das bedeutet: Zuerst wird die Hypothekarstrategie definiert, dann geht es in die Verhandlungen. Geht man offline von Bank zu Bank ist das sicherlich aufwändiger, als wenn der Vergleich online erfolgt. Möglich ist beides. Hier erfahren Sie mehr: Online Hypotheken Plattformen haben viele Vorteile


Man rechnet nur mit einem Szenario:
Bei der persönlichen Situation und bei den Zinsen kann im Laufe der Zeit viel passieren. Nicht selten glaubt man, dass klar ist, was in Zukunft passieren wird. Die Erfahrung aus der Praxis zeigt etwas anderes: Die Zinssituation kann sich schon durch ein Ereignis grundlegend verändern. Dies passiert nicht selten ohne Vorankündigung. Wer hätte gedacht, dass die Inflation und die Zinsen im 2023 plötzlich durch die Decke gehen? Genau gleich kann sich die persönliche Situation verändern: Ein Todesfall, eine Scheidung, ein neuer Job und vieles mehr kommen meist ungeplant. Flexibilität ist deshalb nicht zu unterschätzen. Um die Auswirkungen verschiedener Ereignisse besser abschätzen zu können, lohnt es sich die wahrscheinlichsten Zukunftsszenarien durchzurechnen und zu vergleichen.

MAN KENNT DIE AKTUELLE ZINSSITUATION ZU WENIG

Man informiert sich zu wenig über die aktuellen Zinsen: Es ist absolut entscheidend, die aktuellen Zinsen genau zu kennen. Nur wer weiss, was der Zinsmarkt in den Tagen während der Offertstellung genau macht, kann den besten Zinssatz herausholen. Kreditgeber wissen genau, zu welchem Zeitpunkt sie eine allfällige Offerte anpassen müssen und wann nicht. Schnell sind so 0.05% vergeben, weil man als Kreditnehmer nicht genau weiss, in welche Richtung die Zinsen gerade tendieren. Fünf Basispunkte zu verschenken ist nicht schlimm? Bei einer Hypothek von 500'000 Franken und zehn Jahren Laufzeit sind das 2'500 Franken. Bei den Optimierungsmöglichkeiten ist das nur die Spitze des Eisbergs!

 

Kurzfristige Zinsveränderungen werden vernachlässigt: Vielfach sind genannte Zinsen während beispielsweise 3 Tagen gültig. Steigen die Zinsen, kann man profitieren. Bei fallenden Zinsen offerieren einige Institute nach Ablauf der Offertfrist nochmals denselben Zinssatz, obwohl die offerierten Zinsen eigentlich tiefer ausfallen müssten. Achten Sie darauf, dass Sie auch bei kurzfristig fallenden Zinsen nicht zu viel bezahlen. Hier können Sie die Zinsen auch kurzfristig historisch verfolgen: Zinsentwicklung von Hypotheken

WICHTIG: Wenn Sie bei einem Anbieter zusagen und dann die Zinsen fallen, können Sie zu Recht nicht auf bessere Zinsen spekulieren. Die oben beschriebene Taktik funktioniert nur, wenn es sich um eine unverbindliche Offerte handelt und klar ist, dass sie noch zu- oder absagen können.


Die Steilheit der Zinskurve wird vernachlässigt:
Je nach Zinssituation kann das Verhältnis zwischen kurzfristigen und langfristigen Hypothekenzinsen sehr unterschiedlich sein. Im Extremfall ist die Zinskurve sogar invers und man bezahlt für kurze Laufzeiten mehr als für lange Laufzeiten. Meist stellt sich aber die Frage, wie viel eine langfristige Festhypothek im Vergleich zu einer kurzfristigen mehr kostet. Das ändert sich im Laufe der Zeit, je nach wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, stark. Für eine Hypothek mit kurzer Laufzeit können die Zinsen gut und gerne 3 Prozent tiefer sein als für eine mit langer Laufzeit. In einer Phase inverser Zinsen können längere Hypotheken aber sogar günstiger sein als solche mit kurzer Laufzeit. Die Steilheit der Zinskurve über eine längere Phase im Blick zu behalten, ist entscheidend. Mehr dazu hier:

 

Man vertraut auf schlechte Beratung: Leider sind nicht alle Berater auf der Seite ihrer Kunden. Bankberater profitieren, wenn ihre Kunden möglichst hohe Zinsen für ihre Hypothek bezahlen müssen. Bei Vermittlern sind die Provisionen oftmals unterschiedlich hoch, je nachdem zu welchem Anbieter die Hypothek vermittelt wird. Daraus entstehen nicht zu unterschätzende Interessenkonflikte. Beratung ist in vielen Fällen sinnvoll und gut - wichtig ist aber, dass man sich genau über die Rolle des Beraters informiert, Kosten abklärt und versteht, weshalb die eine oder die andere Hypothek empfohlen wird. Banken geben ihren Beratern in der Regel interne Ziele vor (beispielsweise bezüglich Laufzeiten oder Margen). Je nach Bankbilanz sollen zu einem gewissen Zeitpunkt eher kurze oder eher lange Laufzeiten «verkauft» werden.

ZU WENIG VERHANDLUNGSSTÄRKE

Es fehlt das Wissen, um eine gute Verhandlung zu führen: Die wenigsten verhandeln gerne, das gilt nicht nur bei Hypotheken. Bei Finanzangelegenheiten kommt hinzu, dass nicht genügend Erfahrung, Branchenkenntnisse und Verhandlungserfahrung vorhanden sind (Stickwort: Wissensgefälle zwischen Bankberater und Kunde). Bankberater besuchen Verkaufsseminare und wissen genau, zu welchem Zeitpunkt sie welchen Trumpf spielen müssen. Überlegen Sie sich eine Strategie, bevor Sie mit der Verhandlung starten. Vielleicht hilft Ihnen dabei ein gutes Buch? Deal – von Jack Nasher


Man schliesst dort ab, wo es «sympathisch ist»:
Es ist ganz natürlich, dass man dort Geschäfte macht, wo man es sympathisch findet. Es spricht auch nichts dagegen, wenn man dies bewusst macht und allenfalls auch bewusst mehr dafür bezahlt. Beim Hypothekenabschluss geht es schnell um mehrere Zehntausend Franken, die man mit einer Unterschrift einsparen kann. Ob der sympathische Berater nach ein paar Jahren immer noch der persönliche Ansprechpartner ist, steht in den Sternen. Und wenn ein Anbieter günstige Zinsen offeriert, heisst das noch lange nicht, dass der Service oder die Produkte schlechter sind. Es soll also gut überlegt sein, wie stark man die Sympathie beim Hypothekenabschluss mitberücksichtigt. Gute Zinsen sind irgendwie ja auch sympathisch!


Man vergleicht nur lokal:
Viele schauen sich regional um oder gehen von einem Anbieter direkt in die Filiale der Konkurrenz auf der anderen Strassenseite. Anbieter wissen genau, welche Zinsen die Hauptkonkurrenten verlangen. Die Wahrscheinlichkeit ist klein, so einen wirklich guten Zinssatz zu erhalten. Besser ist es, man vergleicht Anbieter, die in einer unterschiedlichen Marktregion tätig sind. Heute funktioniert ein Hypothekenabschluss auch ohne persönliches Gespräch. Oftmals ist das sogar einfacher und effizienter. Wer gute Zinsen will, sollte sich also überregional umschauen.


Man vergleicht vor allem ähnliche Anbieter:
Vielmals sind sich Hypothekarnehmer nicht bewusst, dass beispielsweise Versicherungen, Pensionskassen oder Anlagestiftungen ebenfalls Hypotheken anbieten. Es lohnt sich, bei möglichst vielen unterschiedlichen Anbietern eine verbindliche Offerte einzuholen. Wer nur Bankzinsen vergleicht, erhält selten den wirklich besten Zins.

FEHLER BEIM ABSCHLUSS VERMEIDEN MIT HYPOTHEKE.CH

TOP-ZINSEN BEI EINER ABLÖSUNG

Festhypothek 2 Jahre1.63%
Festhypothek 3 Jahre1.61%
Festhypothek 4 Jahre1.53%
Festhypothek 5 Jahre1.53%
Festhypothek 6 Jahre1.55%
Festhypothek 7 Jahre1.58%
Festhypothek 8 Jahre1.55%
Festhypothek 9 Jahre1.57%
Festhypothek 10 Jahre1.60%
Festhypothek 15 Jahre1.69%

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HYPOTHEKE.CH MIT VIELEN VORTEILEN

Im analogen Hypothekargeschäft – also im Filialgeschäft, entstehen für Kunden viele Nachteile. Es werden ihnen viele Steine in den Weg gelegt, um wirklich vergleichen zu können. Durch die Digitalisierung werden Hypothekarangebote transparent und damit vergleichbar. Das bringt viele Vorteile: Einerseits purzeln die Zinsen, weil Kreditgeber genau wissen, dass sie mit einem schlechten Angebot keinen Kunden überzeugen können. Andererseits sparen Kunden viel Zeit beim Abschluss der Hypothek. HYPOTHEKE.ch setzt alles daran, um den Hypothekenvergleich möglichst transparent zu gestalten. Haben Sie keine Lust auf unnötige Verhandlungen mit Ihrem Berater oder eine Verhandlung, die eher einem Bazar als einer partnerschaftlichen Lösungsfindung gleicht? Dann probieren Sie HYPOTHEKE.ch aus! Mehr Informationen auch hier: