FESTHYPOTHEK ODER SARONHYPOTHEK?

Welches Hypothekarmodell am besten zur persönlichen Situation passt, ist eine der wichtigsten Fragen bei der Definition einer langfristigen Hypothekarstrategie. Viele fragen sich, ob sie eine Saron-Hypothek oder eine Festhypothek abschliessen sollen. Es handelt sich um zwei völlig unterschiedliche Hypothekarmodelle, weshalb es wichtig ist, sich vor einem Abschluss zu informieren. Wir zeigen auf, was zu beachten ist und wo die Vor- und Nachteile der beiden Hypothekarmodelle liegen.

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SARON- ODER FESTHYPOTHEK – KURZ UND BÜNDIG

Der Entscheid, ob eine Saron-Hypothek oder eine Festhypothek besser ist, hängt stark von der persönlichen Zinserwartung ab. Wer fallende oder gleichbleibende Zinsen erwartet, schliesst eine Saron-Hypothek ab. Um sich vor steigenden Zinsen abzusichern, eignet sich eine längere Festhypothek gut. So einfach ist der Entscheid aber nicht. Einerseits sind Zinsprognosen schwierig, andererseits spielen auch weitere Faktoren, beispielsweise die Steilheit der Zinskurve beim Abschlussdatum, eine wichtige Rolle.

KEINE GUTE IDEE: SARON-HYPOTHEK ABSCHLIESSEN UND DANN IN FESTHYPOTHEK WECHSELN

Ab und zu wird empfohlen, eine Saron-Hypothek abzuschliessen und bei steigenden Zinsen in eine Festhypothek zu wechseln. Das ist vielfach keine gute Idee. Wenn die Zinsen steigen, tun sie dies meist rasch. Den richtigen Zeitpunkt für einen Wechsel zu finden ist somit nur mit Glück möglich. Vielfach fallen die Zinsen nach einem Anstieg auch relativ schnell wieder, sodass man dann seine Saron-Hypothek zu einem denkbar schlechten Zeitpunkt in eine Festhypothek gewechselt hat. Die Empfehlung ist oft nicht uneigennützig: Wenn Sie auf Grund steigender Zinsen als Kunde schnell entscheiden müssen und auf Grund eines Rahmenvertrags noch an den Anbieter gebunden sind, ist es erfahrungsgemäss oft so, dass die offerierten Zinsen im Konkurrenzvergleich eher schlecht abschneiden. Das Problem: Auf Grund des laufenden Rahmenvertrags können Sie den Anbieter nicht wechseln. Unser Ratschlag: Diese Strategie sollte in jedem Fall nur verfolgt werden, wenn die Saron-Hypothek keine fixe Rahmenlaufzeit hat und jederzeit auch zu einem Drittanbieter gewechselt werden kann. Mehr zu diesem Thema hier: Saron abschliessen und dann in eine Festhypothek wechseln

VORTEILE FESTHYPOTHEK

Wer eine Festhypothek abschliesst, weiss was er hat. Gerade bei längeren Laufzeiten besteht eine grosse Planungssicherheit. Einzelne Offerten sind relativ gut miteinander vergleichbar, wenn sie am selben Tag eingeholt werden. Es handelt sich um ein transparentes Hypothekarmodell.

NACHTEILE FESTHYPOTHEK

Die Zinsen sind langfristig betrachtet höher als bei der Saron-Hypothek. Ein weiterer Nachteil liegt darin, dass eine frühzeitige Auflösung einer Festhypothek je nach Restlaufzeit und Zinsniveau beim Abschluss / bei der Auflösung sehr teuer werden kann. Die Flexibilität bei Festhypotheken ist umso tiefer, je länger die (Rest-)Laufzeit ist.

VORTEILE SARON-HYPOTHEK

Der Hauptvorteil einer Saron-Hypothek ist die hohe Flexibilität. Zudem sind die Hypothekarzinsen über einen langen Zeithorizont betrachtet in aller Regel tiefer als bei Festhypotheken (siehe Tabelle / Vergleich weiter unten). Ebenfalls ein Vorteil ist, dass die Zinsgestaltung sehr transparent und vergleichbar ist.

NACHTEILE SARON-HYPOTHEK

Der Hauptnachteil liegt darin, dass die Zinskosten nicht geplant werden können. Der Zinssatz kann sich täglich ändern. Wenn die Zinsen im kurzfristigen Bereich steigen, steigen sie meist relativ schnell. Es besteht somit keine finanzielle Planungssicherheit und eine gewisse Risikofreudigkeit und Risikofähigkeit seitens des Hypothekarnehmers ist Voraussetzung.

SARON- UND FESTHYPOTHEK IM LANGFRISTIGEN KOSTENVERGLEICH

Die untenstehende Tabelle zeigt deutlich auf, dass im langfristigen Vergleich Saron-Hypotheken günstiger sind als langlaufende Festhypotheken. Das ist logisch, weil lange Festhypotheken meist teurer sind als kurze Hypotheken. Dies widerspiegelt sich in der sogenannten Zinskurve (steigende Zinskurve). Mehr dazu hier: Zinskurve von Hypotheken und ihre Bedeutung. Zu berücksichtigen ist, dass in den letzten 30 Jahren in der Tendenz fallende Zinsen die Realität waren. Die Analyse wird sich ändern, sobald längerfristig die Zinsen wieder steigen. Dieses Szenario ist nicht auszuschliessen, weshalb auch eine Festhypothek je nach künftigen Zinsentwicklung eine gute Wahl sein kann. Nur weil eine gewisse Konstellation für eine längere Zeitperiode vorherrschte, heisst dies nicht, dass sich die Situation nicht plötzlich ändern kann.

Hypothekarhöhe für Kostenberechnung: 500'000 Franken

Zeitspanne 10 JahreKosten Saron-HypothekKosten FesthypothekVorteil zu Gunsten Saron-Hypothek
1996 bis 2006CHF 132'000CHF 297'000CHF 165'000
1997 bis 2007CHF 137'000CHF 273'000CHF 136'000
1998 bis 2008CHF 142'000CHF 229'000CHF 87'000
1999 bis 2009CHF 136'000CHF 203'000CHF 67'000
2000 bis 2010CHF 121'000CHF 264'000CHF 143'000
2001 bis 2011CHF 108'000CHF 250'000CHF 142'000
2002 bis 2012CHF 102'000CHF 255'000CHF 153'000
2003 bis 2013CHF 101'000CHF 195'000CHF 94'000
2004 bis 2014CHF 98'000CHF 218'000CHF 120'000
2005 bis 2015CHF 93'000CHF 187'000CHF 94'000
2006 bis 2016CHF 85'000CHF 183'000CHF 98'000
2007 bis 2017CHF 71'000CHF 206'000CHF 135'000
2008 bis 2018CHF 57'000CHF 222'000CHF 165'000
2009 bis 2019CHF 54'000CHF 186'000CHF 132'000
2010 bis 2020CHF 53'000CHF 176'000CHF 123'000
2011 bis 2021CHF 55'000CHF 166'000CHF 111'000
2012 bis 2022CHF 57'000CHF 109'000CHF 52'000
Schnitt alle ZehnjahresperiodenCHF 94'000CHF 213'000CHF 119'000

Anmerkungen zur Tabelle: Festhypothek: Es wird davon ausgegangen, dass jeweils am Anfang der Zehnjahresperiode eine Festhypothek abgeschlossen wurde und der Zinssatz dann für die gesamte Zehnjahresperiode fix ist (das entspricht dem Charakter einer Festhypothek, es macht hier keinen Sinn den Durchschnitt zu verwenden). Saron-Hypothek: Es wird der Durchschnittszinssatz der jeweiligen Zehnjahresperiode verwendet (Monatsdaten). Die Kosten widerspiegeln somit die effektiv angefallen Kosten, wenn jemand während der gesamten Zehnjahresperiode eine Saron-Hypothek (früher Libor-Hypothek oder entsprechendes Vorgängermodell) in der Höhe von 500'000 Franken hatte.

SARON- ODER FESTHYPOTHEK – KURZ UND BÜNDIG

Der Entscheid, ob eine Saron-Hypothek oder eine Festhypothek besser ist, hängt stark von der persönlichen Zinserwartung ab. Wer fallende oder gleichbleibende Zinsen erwartet, schliesst eine Saron-Hypothek ab. Um sich vor steigenden Zinsen abzusichern, eignet sich eine längere Festhypothek gut. So einfach ist der Entscheid aber nicht. Einerseits sind Zinsprognosen schwierig, andererseits spielen auch weitere Faktoren, beispielsweise die Steilheit der Zinskurve beim Abschlussdatum, eine wichtige Rolle.

 

FESTHYPOTHEK UND SARON SPLITTEN – MACHT EIN KOMPROMISS SINN?

Weil sich viele bei der Entscheidung, ob eine Saron-Hypothek oder eine Festhypothek die richtige Entscheidung ist schwer tun, entscheiden sie sich für einen Kompromiss. Sie schliessen einen Teil als Saron-Hypothek und einen Teil als längere Festhypothek ab. Das macht in vielen Fäll nur bedingt Sinn. Das Problem: Läuft der Rahmenvertrag der Saron-Hypothek aus, kann sich die Marge ändern. Ein Wechsel zu einem anderen Anbieter bleibt aber verwehrt, weil noch eine längerlaufende Festhypothek vorhanden ist. Besser fährt diesbezüglich, wer mehr als eine Immobilie besitzt. Man kann dann auf einer Immobilie eine Festhypothek abschliessen, auf der anderen eine Saron-Hypothek. Die gewünschte Diversifikation wird so erreicht, ohne Flexibilität einzubüssen.

FESTHYPOTHEK – VORZEITIGER AUSSTIEG KANN TEUER WERDEN

Einer der Hauptnachteile bei Festhypothek sind die hohen Kosten bei einem frühzeitigen Ausstieg. Wer eine Festhypothek abschliesst, sollte deshalb sicher sein, dass er sich für die vorgesehene Laufzeit binden kann. Unvorhersehbare Ereignisse wie eine Scheidung oder ein Todesfall führen in der Praxis regelmässig dazu, dass eine Immobilie verkauft und die darauf lastende Hypothek vorzeitig aufgelöst werden muss. Mehr dazu hier: Hypothek vorzeitig auflösen

SARON – ODER FIXHYPOTHEK? SPEZIALFALL IMMOBILIENVERKAUF

Ein Immobilienverkauf sollte auch in Bezug auf die Hypothek vorbereitet werden. Will man eine Immobilie verkaufen, auf der noch eine Hypothek lastet, ist das ein schwieriges oder teures Unterfangen. Teuer ist es dann, wenn man eine Festhypothek vorzeitig auflösen muss (Thema Vorfälligkeitsentschädigung). Kompliziert wird der Verkauf, wenn ein Käufer die Hypothek übernehmen soll. Grundsätzlich gibt es drei Varianten, wie man einen Liegenschaftsverkauf in Bezug auf die Hypothek vorbereiten kann:

  1. Eine Saron-Hypothek abschliessen ohne Rahmenlaufzeit: Es besteht meist eine kurze Kündigungsfrist und man ist relativ frei. Nachteil: Die Zinsen können kurzfristig steigen. Vorteil: Die Flexibilität ist sehr hoch. Dieses Vorgehen ist für viele eine gute Variante.
  2. Festhypothek mit Verfalldatum zum geplanten Verkaufszeitpunkt der Immobilie. Vorteil: Zinsen sind gut planbar und mit der Festhypothek weiss man, was man hat. Nachteil: Man muss die Immobilie zu einem genau vordefinierten Zeitpunkt verkaufen, was nicht immer einfach ist. Wenn die Immobilie später verkauft wird, benötigt man eine kurze Übergangsfinanzierung. Bei einem früheren Verkauf fällt meist eine Vorfälligkeitsentschädigung an.
  3. Festhypothek mit Ausstiegsmöglichkeit. Es gibt vereinzelt Anbieter, die auch bei Festhypotheken eine Ausstiegsmöglichkeit bei einem Verkauf anbieten. Teilweise kostenlos, teilweise zu sehr günstigen Kosten. Voraussetzung dazu ist meist, dass die Immobilie nicht innerhalb des engeren Familienkreises verkauft wird. Vorteil: Planbarkeit auch dann, wenn der Immobilienverkauf an eine Drittperson erst in einigen Jahren geplant ist. Nachteil: Die Immobilie kann nicht innerhalb der Familie verkauft werden (bzw. die Festhypothek kann dann nicht kostenlos aufgelöst werden). Mehr dazu hier: Festhypothek kostenlos auflösen

In den allermeisten Fällen gibt es eine gute Möglichkeit, einen Immobilienverkauf auch in Bezug auf die Wahl des Hypothekarmodells zu planen. Je nach Ausgangslage und Bedürfnissen kommt eine Saron-Hypothek oder eine Festhypothek in Frage.

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VARIABLE HYPOTHEK ALS ALTERNATIVE ZUR SARON-HYPOTHEK?

Die variable Hypothek funktioniert ähnlich wie eine Saron-Hypothek. Zinsen können relativ rasch einer sich veränderten allgemeinen Zinssituation anpassen. Die variable Hypothek ist aber deutlich teurer als die Saron-Hypothek. Wer Flexibilität sucht, schliesst besser eine Saron-Hypothek ohne Rahmenlaufzeit ab. Die variable Hypothek eignet sich allenfalls für eine sehr kurze Übergangsfinanzierung, bei der die Höhe der Zinsen zweitrangig ist.

AMORTISATION – FESTHYPOTHEK UND SARON-HYPOTHEK IM VERGLEICH

Bei Festhypotheken müssen Amortisationen grundsätzlich vor dem Vertragsabschluss mit dem Kreditgeber vereinbart werden. Ansonsten sind Rückzahlungen nur am Ende der Laufzeit möglich. Keine Regel ohne Ausnahme: Es gibt sehr vereinzelt Anbieter, bei denen man Festhypotheken bis zu einem gewissen Betrag auch ohne vorgängige vertragliche Vereinbarung amortisieren kann. Ist bei Saron-Hypotheken keine Rahmenlaufzeit vereinbart, sind Amortisationen meist flexibel unter Einhaltung einer kurzen Ankündigungsfrist möglich. Ist eine Rahmenlaufzeit vereinbart, ist eine Rückzahlung meist nur am Ende der Rahmenlaufzeit möglich. Wer flexibel amortisieren möchte, ist gut beraten, die Amortisationsmöglichkeiten bei Saron- und Festhypotheken vorgängig abzuklären. Je nach Kreditgeber sind die Bedingungen unterschiedlich.