FESTHYPOTHEK UND SARON SPLITTEN – MACHT EIN KOMPROMISS SINN?
Weil sich viele bei der Entscheidung, ob eine Saron-Hypothek oder eine Festhypothek die richtige Entscheidung ist schwer tun, entscheiden sie sich für einen Kompromiss. Sie schliessen einen Teil als Saron-Hypothek und einen Teil als längere Festhypothek ab. Das macht in vielen Fäll nur bedingt Sinn. Das Problem: Läuft der Rahmenvertrag der Saron-Hypothek aus, kann sich die Marge ändern. Ein Wechsel zu einem anderen Anbieter bleibt aber verwehrt, weil noch eine längerlaufende Festhypothek vorhanden ist. Besser fährt diesbezüglich, wer mehr als eine Immobilie besitzt. Man kann dann auf einer Immobilie eine Festhypothek abschliessen, auf der anderen eine Saron-Hypothek. Die gewünschte Diversifikation wird so erreicht, ohne Flexibilität einzubüssen.
FESTHYPOTHEK – VORZEITIGER AUSSTIEG KANN TEUER WERDEN
Einer der Hauptnachteile bei Festhypothek sind die hohen Kosten bei einem frühzeitigen Ausstieg. Wer eine Festhypothek abschliesst, sollte deshalb sicher sein, dass er sich für die vorgesehene Laufzeit binden kann. Unvorhersehbare Ereignisse wie eine Scheidung oder ein Todesfall führen in der Praxis regelmässig dazu, dass eine Immobilie verkauft und die darauf lastende Hypothek vorzeitig aufgelöst werden muss. Mehr dazu hier: Hypothek vorzeitig auflösen
SARON – ODER FIXHYPOTHEK? SPEZIALFALL IMMOBILIENVERKAUF
Ein Immobilienverkauf sollte auch in Bezug auf die Hypothek vorbereitet werden. Will man eine Immobilie verkaufen, auf der noch eine Hypothek lastet, ist das ein schwieriges oder teures Unterfangen. Teuer ist es dann, wenn man eine Festhypothek vorzeitig auflösen muss (Thema Vorfälligkeitsentschädigung). Kompliziert wird der Verkauf, wenn ein Käufer die Hypothek übernehmen soll. Grundsätzlich gibt es drei Varianten, wie man einen Liegenschaftsverkauf in Bezug auf die Hypothek vorbereiten kann:
- Eine Saron-Hypothek abschliessen ohne Rahmenlaufzeit: Es besteht meist eine kurze Kündigungsfrist und man ist relativ frei. Nachteil: Die Zinsen können kurzfristig steigen. Vorteil: Die Flexibilität ist sehr hoch. Dieses Vorgehen ist für viele eine gute Variante.
- Festhypothek mit Verfalldatum zum geplanten Verkaufszeitpunkt der Immobilie. Vorteil: Zinsen sind gut planbar und mit der Festhypothek weiss man, was man hat. Nachteil: Man muss die Immobilie zu einem genau vordefinierten Zeitpunkt verkaufen, was nicht immer einfach ist. Wenn die Immobilie später verkauft wird, benötigt man eine kurze Übergangsfinanzierung. Bei einem früheren Verkauf fällt meist eine Vorfälligkeitsentschädigung an.
- Festhypothek mit Ausstiegsmöglichkeit. Es gibt vereinzelt Anbieter, die auch bei Festhypotheken eine Ausstiegsmöglichkeit bei einem Verkauf anbieten. Teilweise kostenlos, teilweise zu sehr günstigen Kosten. Voraussetzung dazu ist meist, dass die Immobilie nicht innerhalb des engeren Familienkreises verkauft wird. Vorteil: Planbarkeit auch dann, wenn der Immobilienverkauf an eine Drittperson erst in einigen Jahren geplant ist. Nachteil: Die Immobilie kann nicht innerhalb der Familie verkauft werden (bzw. die Festhypothek kann dann nicht kostenlos aufgelöst werden). Mehr dazu hier: Festhypothek kostenlos auflösen
In den allermeisten Fällen gibt es eine gute Möglichkeit, einen Immobilienverkauf auch in Bezug auf die Wahl des Hypothekarmodells zu planen. Je nach Ausgangslage und Bedürfnissen kommt eine Saron-Hypothek oder eine Festhypothek in Frage.
VARIABLE HYPOTHEK ALS ALTERNATIVE ZUR SARON-HYPOTHEK?
Die variable Hypothek funktioniert ähnlich wie eine Saron-Hypothek. Zinsen können relativ rasch einer sich veränderten allgemeinen Zinssituation anpassen. Die variable Hypothek ist aber deutlich teurer als die Saron-Hypothek. Wer Flexibilität sucht, schliesst besser eine Saron-Hypothek ohne Rahmenlaufzeit ab. Die variable Hypothek eignet sich allenfalls für eine sehr kurze Übergangsfinanzierung, bei der die Höhe der Zinsen zweitrangig ist.
AMORTISATION – FESTHYPOTHEK UND SARON-HYPOTHEK IM VERGLEICH
Bei Festhypotheken müssen Amortisationen grundsätzlich vor dem Vertragsabschluss mit dem Kreditgeber vereinbart werden. Ansonsten sind Rückzahlungen nur am Ende der Laufzeit möglich. Keine Regel ohne Ausnahme: Es gibt sehr vereinzelt Anbieter, bei denen man Festhypotheken bis zu einem gewissen Betrag auch ohne vorgängige vertragliche Vereinbarung amortisieren kann. Ist bei Saron-Hypotheken keine Rahmenlaufzeit vereinbart, sind Amortisationen meist flexibel unter Einhaltung einer kurzen Ankündigungsfrist möglich. Ist eine Rahmenlaufzeit vereinbart, ist eine Rückzahlung meist nur am Ende der Rahmenlaufzeit möglich. Wer flexibel amortisieren möchte, ist gut beraten, die Amortisationsmöglichkeiten bei Saron- und Festhypotheken vorgängig abzuklären. Je nach Kreditgeber sind die Bedingungen unterschiedlich.
