HYPOTHEK IM ALTER - TRAGBARKEIT EINER IMMOBILIE
Im Alter ändern sich die finanziellen Umstände. Das Arbeitseinkommen wird durch Renten (meist AHV, Pensionskasse oder Leibrente) oder Kapitalauszahlungen ersetzt. Je nach persönlicher Ausgangslage und vor allem je nach Pensionskasse können sich die finanziellen Umstände stark verändern. Aus diesem Grund führen viele Banken zum Pensionierungszeitpunkt erneut eine detaillierte Tragbarkeitsrechnung durch. Es kommt vor, dass Immobilienbesitzer ihre Liegenschaft nach der Pensionierung ungewollt verkaufen müssen. In den letzten Jahren bestand ein gewisser «Schutz» für Pensionäre, weil die Immobilienpreise stark gestiegen sind und dadurch für Banken eine gewisse Sicherheitsmarge bestand. Das kann sich aber jederzeit ändern.
LANGFRISTIG PLANEN IST ENTSCHEIDEND
Es ist ratsam, bereits rund 15 Jahre vor der Pensionierung grob zu planen, wie die Immobilienfinanzierung langfristig sichergestellt werden kann. Sind Einkommenslücken oder sonstige finanziellen Engpässe vorhanden und besteht noch genügend Zeit, um zu reagieren? Spätestens fünf Jahre vor der Pensionierung sollte ein langfristiges Finanzierungskonzept erarbeitet sein. Je knapper eine Immobilie im Alter tragbar ist, desto wichtiger ist die genaue und frühe Planung. Mehr dazu auch hier: Pensionierung planen
KREDITGEBER GEHEN UNTERSCHIEDLICH VOR
Einige Banken gehen auch bei Rentnern ähnlich vor wie bei jüngeren Personen. Renten zählen sozusagen als Einkommen. In welcher Form Vermögen angerechnet wird, ist von Bank zu Bank unterschiedlich. Einzelne Institute rechnen es nur teilweise an und auch der theoretische Umwandlungssatz (Verzehr und Zins) wird je nach Bank unterschiedlich definiert. Es kann also gut sein, dass eine Bank eine Liegenschaft trotz fortgeschrittenen Alters problemlos finanziert, eine andere nicht. Es gibt ein paar wenige Banken, bei denen eine Finanzierung auch im Alter meist möglich ist. Dies kommt daher, weil diese Banken sehr individuell auf die persönliche Situation eingehen, gemeinsam mit dem Kunden planen und besprechen, wie später vorgegangen werden soll. Allenfalls möchte man nach der Pensionierung ja nur noch ein paar Jahre in der Liegenschaft wohnen und diese dann verkaufen. Dann ist die Finanzierung grundsätzlich eher unproblematisch. Aber selbst bei diesen Voraussetzungen gibt es viele Banken, die bei der Tragbarkeitsrechnung nach "Schema X" vorgehen und keinen individuellen Spielraum bei der Ermessung der Tragbarkeit sehen.
VERGLEICH TRAGBARKEIT WÄHREND BERUFSTÄTIGKEIT UND IM ALTER
In untenstehender Tabelle ist ein Standardfall einer Berechnung der Tragbarkeit im Alter im Vergleich zu einer erwerbstätigen Person aufgeführt. Es wird schnell klar, dass im Alter entweder hohe Eigenmittel oder hohe Renteneinkommen nötig sind, um eine Immobilie langfristig halten zu können.
| VOR PENSIONIERUNG p.a.* | NACH PENSIONIERUNG p.a.* | |
|---|---|---|
| Wert der Immobilie | CHF 1'000'000 | CHF 1'000'000 |
| Höhe der Hypothek | CHF 800'000 | CHF 650'000 |
| Kalkulatorische Zinsen (4.5%) | CHF 36'000 | CHF 29'250 |
| Nötige Amortisation p.a. | CHF 10'000 | Keine |
| Kalkulatorische Unterhaltskosten | CHF 10'000 | CHF 10'000 |
| Kalkulatorische Kosten total | CHF 56'000 | CHF 39'250 |
| NÖTIGES EINKOMMEN | CHF 168'000 | CHF 117'750 |
AMORTISATION IM ALTER
Wenn eine Bank im Alter immer höhere Amortisationen verlangt, ist Vorsicht geboten. Je nach Situation kann dies zu Liquiditätsengpässen führen. Nicht selten sind Rentner zwar vermögend, können das Geld aber nicht zur Bestreitung des Lebensunterhalts verwenden. Wenn sie ihre Hypothek nämlich zu stark amortisiert haben, ist ihr Vermögen in der Liegenschaft gebunden. Eine Aufstockung der Hypothek im Alter ist in der Praxis oft nicht mehr realisierbar. Mehr zum Thema hier: Amortisationen im Alter
TIPP: AB EINEM GEWISSEN ALTER NICHT MEHR LANGFRISTIG FINANZIEREN
Je nach finanzieller Ausgangslage ist es sinnvoll, ab Alter 75 bis 80 nicht mehr langfristige Hypotheken abzuschliessen. Der Grund: Eine Erbteilung wird erschwert, wenn noch eine langlaufende Hypothek auf der Immobilie lastet. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Immobilie nach dem Tod an einen Dritten verkauf werden soll. Ein frühzeitiger Ausstieg ist immer möglich, aber meist sehr teuer. Es ist klar, dass die finanzielle Sicherheit für den Immobilienbesitzer - egal welchen Alters - im Vordergrund steht. Ist auf Grund der Finanzen aber Spielraum vorhanden, kann es durchaus sinnvoll sein, im höheren Alter keine langfristigen Hypotheken mehr abzuschliessen.
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