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SWAP-HYPOTHEK

Immer wieder stolpert man über den Begriff SWAP-Hypothek. Was ist das genau, für wen macht eine SWAP-Hypothek Sinn und welche Fehler sollte man beim Abschluss vermeiden? Hier finden Sie die Antworten.

Online-Hypothek

DEFINITION SWAP-HYPOTHEK

Eine Swap-Hypothek ist eine Kombination aus einer SARON-Hypothek und einem sogenannten SWAP, der indirekt die Zinsen absichert. Von den Eigenschaften her ist die Swap-Hypothek einer Festhypothek ähnlich, in den Details sind aber grosse Unterschiede vorhanden. Auf Grund der Komplexität können Swap-Hypotheken je nach Bank erst ab einem Volumen von rund 3 Millionen Franken abgeschlossen werden.

WIE FUNKTIONIERT EINE SWAP-HYPOTHEK?

Bei einer Swap-Hypothek schliesst der Hypothekarnehmer einerseits eine herkömmliche SARON-Hypothek ab, gleichzeitig (oder teilweise auch zeitlich verzögert) wird ein sogenannter Zins-SWAP gekauft. Die beiden Geschäfte werden voneinander losgelöst abgeschlossen. Der Zins-SWAP ist ein Finanzinstrument, bei dem der SARON-Zinssatz und der Zinssatz für eine fixe Laufzeit zwischen zwei Parteien (hier zwischen dem Hypothekarnehmer und einer Bank) getauscht werden. Wie lange der Tausch stattfinden soll (Laufzeit des SWAP), kann individuell bestimmt werden. Üblich sind zwei bis circa zwanzig Jahre, teilweise können auch deutlich längere SWAPs abgeschlossen werden. Der Wert des SWAPs nach dem Abschluss ist vom SARON-Zinssatz abhängig (auf Grund des Tauschs der Zinsen), verhält sich aber genau gegenläufig zum SARON-Zinssatz. Ein Anstieg des SARON-Zinssatzes wird somit durch einen Gewinn beim SWAP-Geschäft kompensiert. Die Gesamtkosten der Hypothek (Zinssatz SARON-Hyothek plus Kosten/Gewinn des SWAPs) bleiben gleich hoch, egal was mit dem SARON-Zinssatz während der SWAP-Laufzeit passiert.

 

FUNKTIONSWEISE KLASSISCHE FESTHYPOTHEK

FUNKTIONSWEISE SWAP-HYPOTHEK

BERECHNUNGSBEISPIEL SWAP-HYPOTHEK

Um genau zu verstehen, wie eine SWAP-Hypothek funktioniert, macht eine Beispielrechnung am meisten Sinn. Das Beispiel rechnet sich im Vergleich zu einer fünfjährigen Festhypothek.

In der Gesamtkalkulation des Zinssatzes für die SWAP-Hypothek kommt der SARON-Zinssatz zwei Mal vor (siehe Berechnung oben). Einmal als positiver Wert bei der SARON-Hypothek, einmal als negativer Wert beim SWAP. Somit neutralisiert der Zins-SWAP das Zinsänderungsrisiko bei einer SARON-Hypothek exakt. Steigt der SARON-Zins um beispielsweise 0.5%, verlangt die Bank für die SARON-Hypothek 0.5% mehr Zins. Gleichzeitig muss für den Zins-SWAP aber 0.5% weniger bezahlt werden.

«Eine SWAP-Hypothek macht auf Grund der komplexeren Risikostruktur nur in sehr wenigen Fällen Sinn. Wird das Gegenparteirisiko transparent in den Zinssatz eingerechnet, sind sie nicht günstiger als herkömmliche Festhypotheken.»

Florian Schubiger
Mitgründer von Hypotheke.ch

FÜR WEN EIGNEN SICH SWAP-HYPOTHEKEN?

SWAP-Hypotheken sind in erster Linie für Privatpersonen mit einem Hypothekenportfolio von mehreren Millionen oder für institutionelle Investoren interessant. Entscheidend ist, die Risiken von SWAP-Hypotheken zu verstehen. Im besten Fall kann eine Zinsreduktion im Vergleich zu einer Festhypothek erzielt werden. Rechnet man das Gegenparteirisiko beim SWAP aber transparent ins Pricing ein, fällt dieser Vorteil weg. Zumindest dann, wenn man eine herkömmliche Festhypothek professionell verhandelt. HYPOTHEKE.ch steht SWAP-Hypotheken eher kritisch gegenüber. Im online-Konfigurator kann keine SWAP-Hypothek konfiguriert werden. Bei Interesse setzten Sie sich bitte telefonisch mit uns in Verbindung. Bei sehr hohen Volumen können wir SWAP-Hypotheken individuell aushandeln. Dies setzt jedoch eine individuelle Beratung und eine Abstimmung der Risiken auf andere Vermögenswerte wie beispielsweise ein Wertschriftendepot voraus.

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Weitere Informationen zum Thema Zins-SWAP: Zinsswap auf Wikipedia