HYPOTHEK: PERSÖNLICHES KREDITRATING OPTIMIEREN

Nicht alle Banken gehen bei der Bewertung der Bonität des Kreditsuchenden gleich vor. Auch bei derselben Bank können die Kriterien im Laufe der Zeit verändert werden. Nicht zu unterschätzen ist, dass auch regulatorische Vorgaben, die regelmässig angepasst werden, einen Einfluss darauf haben, wie Banken das Kreditrating erstellen. Wie «grosszügig» Banken bei der Kreditvergabe sind, hängt auch mit der allgemeinen Strategie des Unternehmens zusammen. Immer wieder gibt es Institute, die sich zum Ziel setzen, Marktanteile zu gewinnen. Dann sind sie bei der Kreditvergabe oft besonders «unkompliziert».

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GUTE ZINSEN BEDEUTET VERHANDELN

Die Hypothekarvergabe ist bei vielen Instituten – insbesondere bei kleineren regional tätigen – noch nicht allzu stark automatisiert und ein People-Business. Der persönliche Kontakt mit der Ansprechperson beim Kreditgeber ist deshalb wichtig. Wer gute Zinsen will, kommt ohne Verhandeln nicht zum Ziel. Mehr dazu hier: Verhandlungstipps für eine günstige Hypothek

WAS BEWERTET DIE BANK BEI IHREM KREDITGESUCH?

Banken erstellen für jeden Kreditsuchenden und für jede Liegenschaft ein Kreditrating. Das Rating entscheidet über die Kreditwürdigkeit (Bonität) des Kunden und damit indirekt über die Höhe des Zinssatzes. Folgende Kriterien sind bei der Bewertung Ihres Kreditgesuchs wichtig.

In Bezug auf den Kreditnehmer

  • Die Höhe des laufenden Einkommens des / der Kreditsuchenden
  • Erwerbstätigkeit: Wie hoch ist das Pensum, arbeiten bei einem Paar beide Parteien?
  • Wie sicher ist das Einkommen (Gefahr von Arbeitslosigkeit etc.)?
  • Wie alt ist jemand? Ist auch die finanzielle Situation nach der Pensionierung noch unproblematisch?
  • Wie viel Eigenmittel stehen zur Verfügung (Sparkonten, Wertschriften etc.)?Wie hoch ist die Belehnung (Anteil der Eigenmittel im Verhältnis zum Kaufpreis / Schätzwert der Bank)?
  • Ist das Eigenkapital selber erarbeitet oder stammt es (teilweise) aus einem privaten Darlehen oder einer Erbschaft?
  • Bestehen laufende finanzielle Verpflichtungen (Leasingraten, Alimentenzahlungen, weitere Schulden / Zinszahlungen etc.?)
  • Wie hoch ist beziehungsweise war die Sparquote?
  • Welche weiteren Sicherheiten sind vorhanden und wie können diese als Sicherheit verwendet werden (z.B. andere Liegenschaften, Lebensversicherungen, Bürgschaft etc.)?
  • Wie gut ist die Vorsorge ausgebaut (Pensionskasse, Säule 3a )? Sollen beziehungsweise müssen diese Gelder für den Kauf der Immobilie eingesetzt werden?
  • Wie sieht die familiäre Situation aus, sind Kinder vorhanden?
  • Ist die Tragbarkeit auch noch mit einem etwas tieferen Lohn gegeben oder ist die Finanzierung ausgereizt?
  • Hat der Kunde für die Bank weiteres Potenzial (Wertschriftendepot, Vermögensverwaltung, Säule 3a, Bank als Hauptbankbeziehung etc.)?

In Bezug auf die zu kaufende Liegenschaft

  • Ist der Kaufpreis aus Sicht der Bank marktkonform? Ansonsten verwendet die Bank ihren eigenen Schätzwert für die Tragbarkeitsrechnung.
  • Wie schnell lässt sich das Objekt im Notfall wieder verkaufen? Handelt es sich um ein Liebhaberobjekt oder um ein „Standardobjekt“, das am Markt nachgefragt wird?
  • Besteht die Gefahr einer Wertverminderung in der Zukunft?
  • Wie alt und wie gut unterhalten ist die Liegenschaft (Höhe der Unterhalts- und Nebenkosten)?

VERKAUFEN SIE SICH GUT

Kreditsuchende sollten sich möglichst gut verkaufen, um ein gutes Kreditrating zu erhalten. Im Gegenzug können bessere Zinsen gefordert werden. Je kleiner das Risiko eines Kreditausfalls für die Bank ist, desto tiefer muss auch die Marge sein. Eine tiefe Marge für die Bank bedeutet einen tieferen Zins für den Kreditnehmer. Machen Sie immer nur Angaben, die korrekt sind und mit entsprechenden Dokumenten belegt werden können. Ähnlich wie bei einer Bewerbung lohnt es sich, ein gut dokumentiertes und sauber erstelltes Dossier zusammen zu stellen. HYPOTHEKE.ch hat analysiert, welche Faktoren die Zinsen bei der Hypothekarvergabe beeinflussen. Mehr erfahren Sie hier: Das beeinflusst die Zinsen einer Hypothek

IN EIGENER SACHE

Die Kriterien für einen guten Zinssatz sind bei jedem Kreditgeber unterschiedlich und für Immobilienbesitzer nicht durchschaubar. Bei HYPOTHEKE.ch sind alle zinsrelevanten Kriterien der teilnehmenden Anbieter hinterlegt und es werden voll automatisiert und in Echtzeit Angebote aller Anbieter berechnet. HYPOTHEKE.ch verhandelt sozusagen im Hintergrund für Sie das beste Angebot, das Sie sofort abschliessen können. Hier geht’s los:

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GUTE BONITÄT GLEICH GUTE VERHANDLUNGSPOSITION

Das optimierte Kreditrating ist eine gute Ausgangslage für die Verhandlungen mit potenziellen Kreditgebern. Um einen wirklich guten Zins zu erhalten, sollten mindestens fünf Offerten von unterschiedlichen Instituten (Banken, Versicherungen und Pensionskassen) eingeholt werden. Entscheidend ist, dass alle Offerten am gleichen Tag eingeholt werden. Wenn das Offert-Datum nicht bei allen Offerten identisch ist, sind die Zinssätze kaum vergleichbar. Einen ersten Überblick darüber, ob ein Zinssatz gut ist oder nicht, erhalten Sie in unserem umfangreichen Zinsvergleich: Aktuelle Zinsen Hypothek

 

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WEITERE ENTSCHEIDENDE PUNKTE

Achten Sie darauf, dass Sie sich für Hypothekarmodelle entscheiden, die transparent und vergleichbar sind. In den letzten Jahren haben immer mehr Institute eigene Modelle entwickelt. Grundsätzlich sind alle am Markt erhältlichen Hypotheken eine Mischung aus Festhypothek und Hypotheken mit veränderbarem Zinssatz. Ein sogenannter CAP kann zwar teilweise sinnvoll sein, aber auch dieses Absicherungsinstrument reduziert die Vergleichbarkeit von Hypothekarofferten. Die persönliche Risikobereitschaft und die daraus folgende Hypothekenwahl sollte anhand einer langfristigen Hypothekarstrategie definiert werden. Mehr Informationen dazu finden Sie hier: Hypothekarstrategie

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Grundsätzlich gilt: Wer Offerten bei verschiedenen Instituten einholt und nicht darauf achtet, dass genau dasselbe Hypothekarmodell am selben Tag offeriert wird, gibt den besten Verhandlungstrumpf, den Vergleich mit der Konkurrenz, aus der Hand. Wem der Aufwand zu gross ist, kann seine Situation auch auf HYPOTHEKE.ch konfigurieren und in Echtzeit sehen, welche Zinsen offeriert werden. Hier geht’s los:

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