SZENARIEN HELFEN BEI DER HYPOTHEKEN-ANALYSE

Zinsentwicklungen in der Vergangenheit sind zwar nur bedingt ein Indikator dafür, wie sich die Zinsen in der Zukunft entwickeln könnten. Trotzdem: Analysen und Auswertung von Zinsentwicklungen verschiedener Hypothekarmodelle über mehrere Jahrzehnte können helfen, mögliche Risiken und maximal realistische Zinsveränderungen verschiedener Hypothekarstrategien abzuschätzen.

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STATISTISCHE AUSWRETUNGEN KÖNNEN HELFEN

Mit Hilfe von Wahrscheinlichkeitsrechnungen können je nach gewählter Hypothekarstrategie die maximale und minimale Zinsbelastung während einer gewissen Zeit angenähert werden. Je nach Art der Auswertung treffen die einzelnen projizierten Szenarien mit unterschiedlich hoher Wahrscheinlichkeit zu. So können beispielsweise drei mögliche Szenarien aufgezeigt werden, in denen sich die Zinserwartung in Bandbreiten je nach Wahl der Hypothekarmodelle unterschiedlich mit gewissen Wahrscheinlichkeiten zeigt. Das kann beispielsweise so wie in untenstehender Grafik aussehen.

Szenario 1 hat den grössten Anteil an Festhypotheken. Bei einer normalen Zinskurve sind die zu erwartenden künftigen Zinsen bei einer langen Auswertungsperiode am höchsten. Im Szenario 3 ist der Anteil an kurzlaufenden Hypotheken oder SARON-Hypotheken am höchsten. Langfristig sind die zu erwartenden Zinsen etwas tiefer als bei Szenario 1, aber die Bandbreite ist viel grösser. Das bedeutet, dass viel weniger gut geplant werden kann und dass die Finanzierungskosten auch deutlich ansteigen können. Je nach aktueller Steilheit der Zinskurve ist die Prämie für mehr Sicherheit höher oder tiefer. Im Jahr 2021 konnte man beispielsweise im besten Fall eine zehnjährige Festhypothek für etwa 0.7% abschliessen. SARON-Hypotheken kosteten zu diesem Zeitpunkt im besten Fall etwa 0.4%. Die «Versicherung» für einen festen Zinssatz für zehn Jahre kostete somit nur etwa 0.3% pro Jahr. Bei einer steilen Zinskurve kann diese Prämie auch mehrere Prozentpunkte betragen. Die aktuelle Zinssituation spielt bei der Wahl der Hypothek somit eine wichtige Rolle.

VERGLEICH VERSCHIEDENER VARIANTEN

Es ist klar, dass die künftige Zinsentwicklung nicht vorausgesagt werden kann. Bei der Definition der optimal passenden Hypothekarstrategie ist dies aber auch nicht das Ziel. Vielmehr sollen Liegenschaftsbesitzer mit Hypotheken auf verschiedene mögliche Entwicklungen an der Zinsfront optimal vorbereitet sein. Es geht darum, mögliche Finanzierungsvarianten miteinander zu vergleichen und aufzuzeigen, wie man damit in der Vergangenheit abgeschnitten hätte. Denn wie soll man künftige Zinsentwicklungen abschätzen können, wenn man nicht einmal Zinsentwicklungen in der Vergangenheit versteht und statistisch auswertet?

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