WAS PASSIERT MIT DER HYPOTHEK BEIM HAUSVERKAUF?
Wer von einer Immobilie in eine andere zieht und bereits eine Hypothek auf der bisherigen Liegenschaft hat, kann bei der Finanzierung der neuen Immobilie unterschiedlich vorgehen. Welche Möglichkeiten es gibt, hängt auch vom Kreditgeber zusammen. Wenn die Hypothek nicht zum Verkaufszeitpunkt ausläuft, muss der Kreditgeber mit der vom Immobilienverkäufer gewünschten Variante einverstanden sein.
HYPOTHEK AUF EINE NEUE IMMOBILIE ÜBERNEHMEN
Vielfach ist es der Wunsch, die bestehende Hypothek auf die neue Liegenschaft zu übernehmen. Das ist insbesondere dann interessant, wenn eine noch lange laufende Festhypothek auf der zu verkaufenden Liegenschaft besteht und die allgemeinen Zinsen seit dem Abschluss der Hypothek gestiegen sind. Eine Übernahme der Hypothek ist oft möglich, wenn:
- Die neue Liegenschaft mindestens gleich viel kostet wie die alte Liegenschaft oder die Belehnung bei der neuen Liegenschaft eher gering ist.
- Der Verkauf der Immobilie zeitlich nahe beim Zeitpunkt der Eigentumsübertragung der neuen Liegenschaft liegt.
- Sich seit dem Abschluss der Hypothek die finanziellen Umstände der Hypothekarnehmer nicht grundlegend verändert haben
Die Übernahme der Hypothek auf eine andere Liegenschaft hängt auch von anderen Faktoren ab. Grundsätzlich gilt: Die Bank muss die Hypothek nicht auf eine neue Liegenschaft übertragen. Tut sie dies, kommt sie dem Hypothekarnehmer kulanterweise entgegen. Viele Banken sind jedoch bereit, die entsprechenden Vertragsänderungen vorzunehmen. Meist fällt eine Gebühr an, welche die Bank für die Ausstellung der neuen Verträge verrechnet. Sind weitere Vermögenswerte - beispielsweise ein Wertschriftendepot - bei derselben Bank vorhanden, sind die Chancen einer Übertragung der Hypothek höher. Banken schauen jeden Fall individuell an. Über allfällige Gebühren lässt sich verhandeln.
BESTEHENDE HYPOTHEK MIT DER LIEGENSCHAFT «MITVERKAUFEN»
Nicht selten versuchen Immobilieneigentümer eine bestehende Hypothek zusammen mit der Liegenschaft zu verkaufen. Der Vorteil für den Verkäufer liegt darin, dass die Hypothek (wenn ein Übertrag auf eine neue Liegenschaft nicht gewünscht oder nicht möglich ist) nicht vorzeitig aufgelöst werden muss (Vorfälligkeitsprämie). Je nach Zinssatz der Hypothek, aktuellem Zinsniveau und Restlaufzeit der Hypothek kann so viel Geld gespart werden. Eine Bedingung ist jedoch entscheidend: Die Bank muss den Käufer als neuen Kreditnehmer akzeptieren und eine solche Übernahme gestatten. Es ist daher ratsam, frühzeitig mit der Bank alle Details zu besprechen. Eine Übernahme der Hypothek durch einen neuen Käufer macht den Verkaufsprozess um einiges komplizierter und der Kreis der potenziellen Käufer wird kleiner. Daher wird diese Variante nach ersten Abklärungen nicht selten wieder verworfen. Bei einem familieninternen Verkauf der Liegenschaft können Hypotheken aber oftmals mitverkauft werden. Wichtig: Mindestens die Zinsdifferenz bis ans Laufzeitende der noch laufenden Hypothek zu einer vergleichbaren neuen Hypothek (Laufzeit bis zum Verfall der bestehenden Hypothek) sollte durch den Käufer (wenn das Zinsniveau beim Vertragsabschluss höher ist) oder durch den Verkäufer (wenn das Zinsniveau beim Vertragsabschluss tiefer ist) finanziell ausgeglichen werden. Ein solcher Ausgleich ist oft auch gewünscht, wenn eine Immobilie familienintern weitergegeben wird, um alle Erben möglichst gleich zu behandeln.
HYPOTHEK BEIM VERKAUF DER IMMOBILIE AUFLÖSEN
Die schlechteste Variante ist meist, die Hypothek vorzeitig aufzulösen. In den meisten Hypothekarverträgen behalten sich Banken dieses Recht bei einem Immobilienverkauf durch den Immobilienbesitzer vor. Je nach Ausgangslage, beispielsweise bei einem Todesfall eines Immobilienbesitzers oder nach einer Scheidung, gibt es teilweise einfach keine andere Möglichkeit. In diesem Fall wird die Bank individuell berechnen, wie hoch die Ausstiegsentschädigung ausfällt. Besonders bei seit dem Abschluss gefallenen Marktzinsen und langen Restlaufzeiten sind die Ausstiegskosten besonders hoch.
«Wer seine Immobilie in den nächsten Jahren verkaufen will, ist gut beraten, die Laufzeit der Hypothek beim Abschluss richtig zu wählen. Gut zu wissen: Es gibt Anbieter, bei denen man auch bei einer Festhypothek kostenlos aussteigen kann, wenn das Haus verkauft wird.»
Niklaus Gempp
HYPOTHEKE.ch
Hier finden Sie mehr Informationen zum Thema: Festhypothek abschliessen ohne Vorfälligkeitsentschädigung
GUT ZU WISSEN
In den allermeisten Hypothekarverträgen ist festgehalten, dass eine Festhypothek nicht vorzeitig aufgelöst werden kann. Bei SARON-Hypotheken ist eine Auflösung während der Rahmenlaufzeit ebenfalls nicht vorgesehen. Bei SARON-Hypotheken gehen immer mehr Anbieter dazu über, dass sie diese ohne feste Rahmenlaufzeit anbieten. Dann gilt oft eine Kündigung von drei oder sechs Monaten. Wer als Kunde eine Hypothekenauflösung verlangt, ist mehr oder weniger dem guten Willen des Kreditgebers ausgesetzt. Günstig dürfte es aber selten werden. Banken verrechnen teils happige Gebühren. Was vor allem bei seit dem Abschluss gefallenen Zinsen zu Buche schlägt, ist der für die Bank entgangene Gewinn. Sie rechnet diesen auf einen Schlag ab. Das kann schnell viele zehntausend Franken kosten. Mehr zum Thema erfahren Sie hier: Vorfälligkeitsentschädigung bei der Auflösung einer Festhypothek
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