SARON-HYPOTHEK

Seit dem Jahr 2022 sind Libor-Hypotheken Geschichte. Als sehr ähnliches Nachfolgeprodukt haben alle namhaften Kreditgeber SARON-Hypotheken lanciert. Bei SARON-Hypotheken dient nicht der LIBOR-Zins (London Interbank Offered Rate) als Referenzzinssatz, sondern der SARON (Swiss Average Rate Overnight).

Online-Hypothek

WIE FUNKTIONIERT DER SARON REFERENZZINSSATZ

Der SARON wird seit 2009 von der SIX berechnet und publiziert. Der Referenzzinssatz wird laufend auf Grund von tatsächlichen Transaktionen am Schweizer Geldmarkt berechnet. Im Vergleich zum LIBOR wird der SARON auf Grund effektiver Transaktionen kalkuliert. Der SARON ist dadurch transparenter als der LIBOR und – gerade in Krisenzeiten – weniger manipulationsanfällig. Die dem SARON zugrundeliegenden Repo-Geschäfte widerspiegeln den Zinssatz, zu dem sich Schweizer Geldhäuser kurzfristig gegenseitig Geld ausleihen, sehr genau. Der Repo-Markt ist stark reguliert und liquide. Es nehmen rund 160 Banken und Versicherer - auch die Schweizerische Nationalbank - am Repo-Markt teil. Um Ausreisser zu verhindern, wird – ähnlich wie beim früheren Libor – ein Filter angewendet. Während bei Libor-Hypotheken zwischen verschiedenen Refinanzierungszeiten (1 Monat, 3 Monate, 6 Monate oder 12 Monate) ausgewählt werden musste, gibt es beim SARON nur noch eine Refinanzierungslaufzeit. Diese beträgt jeweils einen Tag. Die Laufzeit des Refinanzierungssatzes ist also viel kürzer. Das hat auf die Höhe des Zinssatzes meist nur geringen Einfluss, bei der Berechnung und Abrechnung der Zinsen variiert die Funktionsweise jedoch. Es handelt sich aber eher um technische Finessen, die nicht jeder, der eine SARON-Hypothek hat, bis ins letzte Detail verstehen muss. Mehr zum SARON finden Interessierte hier:
Saron-Index (six-group.ch)
SARON Compound Index Methodologie (six-group.ch)
Aktuelle Zinsen des SARON publiziert von der SNB

SARON- ODER KURZE FESTHYPOTHEK?

SARON-Hypotheken werden vielfach mit einem sogenannten Rahmenvertrag abgeschlossen. Diese Rahmenverträge haben eine fixe Laufzeit von 1 bis 5 Jahren, wobei drei Jahre die meistverbreitete Laufzeit ist. Während der Rahmenlaufzeit kann man den Anbieter nur gegen Bezahlung einer sorgenannten Vorfälligkeitsentschädigung wechseln. Es stellt sich deshalb die Frage, ob eine kurze Festhypothek von beispielsweise drei Jahren eine gute Alternative zur SARON-Hypothek darstellt. Welches die besser Wahl ist, hängt von den Zinssätzen beim entsprechenden Anbieter ab. In den allermeisten Fällen, insbesondere bei negativen Zinsen, gilt jedoch folgendes: Wenn die Festhypothek einen tieferen Zinssatz hat als die offerierte SARON-Hypothek (mit gleicher Rahmenlaufzeit wie die Festhypothek), dann ist die Festhypothek die bessere Wahl.

DEFINITION SARON-HYPOTHEK

Eine SARON-Hypothek ist eine Hypothek, bei der die Zinsen stark schwanken können. Der Zinssatz ändert sich täglich und ist nicht wie bei einer Festhypothek für eine vorgegebene längere Laufzeit fixiert. SARON-Hypotheken eignen sich deshalb vor allem für Immobilienbesitzer, die mit Zinsschwankungen umgehen können und ein finanzielles Polster haben. Auch wer mit stark fallenden allgemeinen Zinsen kalkuliert, wird sich für eine SARON-Hypothek entscheiden. Über einen langen Zeithorizont gerechnet sind SARON-Hypotheken mit grosser Wahrscheinlichkeit günstiger als langlaufende Festhypotheken. Der zugrundeliegende SARON-Zinssatz wird auf Grund von laufenden Transaktionen ermittelt. Der SARON ist transparent und eignet sich hervorragend, um ihn als Referenzzins für Hypotheken zu verwenden.

DIE AKTUELLEN ZINSEN VON SARON-HYPOTHEKEN

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SO FUNKTIONIEREN SARON HYPOTHEKEN

Der Zinssatz einer SARON-Hypothek setzt sich aus dem Durschnitt des aufgezinsten SARON-Zinssatzes und einer Bankmarge (individueller Zuschlag) zusammen. Der individuelle Zuschlag bleibt für die Rahmenlaufzeit (meist zwei, drei oder fünf Jahre) unverändert. Der effektiv zu bezahlende Zinssatz, beziehungsweise die Zinszahlung in Franken kann immer erst nachträglich, beim Zahlungstermin der Zinsen berechnet werden. Das hängt damit zusammen, dass der SARON als Referenzzinssatz jeweils nur für einen Tag gültig ist. Man weiss deshalb im Voraus noch nicht, wie sich der Referenzzinssatz im Laufe einer Zinszahlungsperiode entwickeln wird. Kreditgeber können sich jeweils nur für einen Tag refinanzieren. Es macht aber aus abwicklungstechnischen Überlegungen keinen Sinn, den Kunden mit einer SARON-Hypothek jeden Tag einen Zins zu belasten. Kreditgeber können verschiedene Berechnungsvarianten anwenden. Die Varianten unterscheiden sich hauptsächlich darin, wann die Zinsen für welche Periode bezahlt werden. Vergleich mit LIBOR-Hypotheken: Bei Libor-Hypotheken konnten sich Kreditgeber für 1, 3, 6 oder 12 Monate refinanzieren. Deshalb war es ihnen möglich, den Hypothekarzinssatz dem Kunden für eine künftige Zinszahlungsperiode im Voraus verbindlich mitzuteilen.

GRAFISCHE DARSTELLUNG DER FUNKTIONSWEISE VON SARON HYPOTHEKEN

Anmerkung zur Grafik: Bei den Berechnungsvarianten, wie und wann die Zinsen im Detail berechnet werden, gibt es je nach Anbieter Unterschiede. Die Unterschiede bestehen aber vor allem darin, für welche Zinszahlungsperiode welcher Zeitraum des SARON-Zinses verrechnet wird. Die effektiven Zinsen sind immer erst im Nachhinein bekannt, weil es sich um einen täglich schwankenden Refinanzierungssatz handelt. Je nach Abrechnungsmodalität kann diese Grafik von denen in einem SARON-Hypothekarvertrag vereinbarten Modalitäten abweichen.

REFINANZIERUNGSLAUFZEITEN BEI SARON- UND LIBOR-HYPOTHEKEN

Im Vergleich zu Libor-Hypotheken – bei denen die Wahl des 1, 3, 6 oder 12-monatigen LIBOR-Referenzzinssatzes wichtig war, ist die Wahl der Laufzeit des zugrunde liegenden Indices bei SARON-Hypotheken weniger von Bedeutung. Weil es sich um einen täglich berechneten aufsummierten, beziehungsweise für eine Zeitperiode durchschnittlichen Zinssatz handelt, gibt es in Franken gerechnet bei den Laufzeiten, beziehungsweise Abrechnungsvarianten, keine grossen finanziellen Unterschiede (ausser Zinseszinseffekte). Es geht dabei vor allem um den Zahlungstermin der ausstehenden Zinsen und nicht um die Laufzeit des Referenzzinssatzes und der Refinanzierung. Der genaue Zinssatz einer SARON-Hypothek kann immer erst am Ende einer Zinszahlungsperiode berechnet werden. Bei SARON-Hypotheken werden die Zinsen bei den meisten Kreditgebern nachschüssig eingezogen.

RAHMENVERTRÄGE BEI SARON HYPOTHEKEN

Genau gleich wie früher bei Libor-Hypotheken schliessen die meisten Kreditgeber auch bei SARON-Hypotheken einen Rahmenvertrag ab. Die Rahmenvertragslaufzeit beträgt meist zwei, drei oder fünf Jahre, wobei drei Jahre am meisten verbreitet ist. Viele fragen sich, weshalb Kreditgeber überhaupt eine Rahmenlaufzeit anwenden, wenn die Refinanzierung täglich stattfindet. Die Antwort ist einfach: Banken möchten Kunden an sich binden und ihnen nicht ermöglichen, zu schnell wieder aus einem Vertrag auszusteigen. Bis zu einem gewissen Punkt ist das nachvollziehbar, weil ein grösserer Teil der Kosten zu Beginn anfällt (Beratung, Prüfkosten, Vertragserstellungskosten etc.) und diese Kosten mit einem Rahmenvertrag klar auf eine vordefinierte Laufzeit verteilt werden können. Auch für den Kunden hat ein Rahmenvertrag Vorteile. Schliesslich weiss er, dass er für die gesamte Laufzeit dieselbe Marge bezahlen muss. Ärgerlich ist ein Rahmenvertrag vor allem dann, wenn man früher aus dem Vertrag aussteigen will. Dies ist meist dann der Fall, wenn die Immobilie verkauft wird. In diesem Fall kommt eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung zum Tragen. Das ist – vor allem wenn man eher zu Beginn des Vertrags aussteigt und die Zinsen seit Vertragsabschluss gefallen sind - ein teures Unterfangen. Deshalb sollte man sich genau überlegen, ob die Laufzeit des Rahmenvertrags zur persönlichen Situation passt. Wer eine sehr kurzfristige Hypothek sucht, sollte die Rahmenlaufzeit kurz oder ein anderes Hypothekarmodell wählen.

WAS PASSIERT BEI NEGATIVEM SARON BEI SARON-HYPOTHEKEN?

Der SARON-Zinssatz ist nicht immer positiv, sondern kann auch über längere Zeitperioden deutlich negativ sein. Die Schweizerische Nationalbank kann mit der Steuerung des SARON-Zinssatzes die Geldpolitik massgebend beeinflussen. So wird sie den SARON-Zinssatz beispielsweise anheben, wenn sie Inflation bekämpfen will. Durch den höheren Zins wird der Wirtschaft Geld entzogen. Diese Angebotsverknappung reduziert die Inflation. Kreditgeber gehen bei negativen SARON-Zinsen bei der Berechnung des Zinssatzes für die SARON-Hypothek wie folgt vor: Falls der Referenzzinssatz negativ ist, wird die Marge fällig. Oder kurz: ist der SARON negativ, kommt anstatt der negative Zinssatz als Basis Null zur Anwendung. Kreditgeber argumentieren, dass sie auf Kontoguthaben bei einer Phase mit Negativzinsen auch kaum Negativzinsen verlangen und deshalb anders kalkulieren müssen. Bis zu einem gewissen Punkt stimmt dieses Argument. Wenn Kreditgeber in einer Phase mit Negativzinsen plötzlich beginnen, diese ihren Kunden auf den Konten weiter zu verrechnen, fällt dieses Argument dahin. Klar ist auch, dass eine Umverteilung von Hypothekarschuldnern zu Sparern langfristig unfair ist. Eine Lösung für diese Thematik zu finden, ist jedoch nicht so einfach. Langfristig sind negative SARON-Zinsen für ein Land oder einen Währungsraum „ungesund“. Es entstehen viele Nebeneffekte und Kapital wird falsch verteilt (Stichwort Immobilienboom, Zombie-Unternehmen etc.). Auch gesellschaftlich sind negative Zinsen langfristig „gefährlich“.

WECHSEL VON SARON-HYPOTHEKEN IN FESTHYPOTHEKEN

Die meisten Anbieter bieten bei SARON-Hypotheken die Möglichkeit, von der SARON-Hypothek während der Rahmenlaufzeit in eine Festhypothek zu wechseln. Immobilienbesitzer fühlen sich durch die Wechselmöglichkeit sicherer, weil sie bei stark steigenden Zinsen flexibel bleiben und das Hypothekarmodell wechseln können. Was auf den ersten Blick nach viel Kulanz klingt, bringt aber auch dem Kreditgeber einen grossen Vorteil:

  • Wechselt man während der Rahmenlaufzeit das Hypothekarmodell, kann man den Anbieter nicht wechseln. Es besteht somit eine monopolartige Situation seitens des Kreditgebers. Es ist nicht damit zu rechnen, dass Kreditgeber bei einer solchen Situation beim Zins bis ans Limit gehen. Kreditgeber können so also nicht selten ihre Marge erhöhen und Hypothekarnehmer zahlen in der Tendenz eher zu viel für die Festhypothek, wenn sie von einer SARON-Hypothek in eine Festhypothek wechseln.

Es ist deshalb nicht zu empfehlen, eine SARON-Hypothek mit dem Gedanken abzuschliessen, später wenn die Zinsen steigen, in eine Festhypothek zu wechseln. Entweder Sie können und wollen die Zinsschwankungen finanziell tragen oder Sie schliessen besser von Beginn an eine Festhypothek ab. Gerade wenn die Zinskurve flach ist – also die langfristigen Zinsen nur wenig höher sind als die kurzfristigen – lohnt sich eine SARON-Hypothek mit Wechselmöglichkeit (in der Praxis oft Flex-Hypothek genannt) nicht.