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SARON-HYPOTHEK

Die Referenzzinssätze für Libor-Hypotheken werden per Ende 2021 eingestellt. Die Tage von Libor-Hypotheken sind deshalb gezählt. Als sehr ähnliches Nachfolgeprodukt werden Kreditgeber bis 2021 Saron-Hypotheken lancieren. Bei SARON-Hypotheken wird nicht der LIBOR-Zins (London Interbank Offered Rate) als Referenzzinssatz dienen, sondern der SARON (Swiss Average Rate Overnight).

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WIE FUNKTIONIERT DER SARON REFERENZZINSSATZ

Der SARON wird seit 2009 von der SNB und der SIX berechnet und publiziert. Der Referenzzinssatz wird laufend auf Grund von tatsächlichen Transaktionen am Schweizer Geldmarkt berechnet. Im Vergleich zum LIBOR wird der SARON auf Grund effektiver Transaktionen kalkuliert. Der SARON ist dadurch transparenter als der LIBOR und – gerade in Krisenzeiten – weniger manipulationsanfällig. Die dem SARON zugrundeliegenden Repo-Geschäfte widerspiegeln den Zinssatz, zu dem sich Schweizer Geldhäuser kurzfristig gegenseitig Geld ausleihen, sehr genau. Der Repo-Markt ist stark reguliert und liquide. Es nehmen rund 160 Banken und Versicherer - auch die Schweizerische Nationalbank - am Repo-Markt teil. Um Ausreisser zu verhindern, wird – ähnlich wie beim Libor – ein Filter angewendet. Während bei Libor-Hypotheken zwischen verschiedenen Refinanzierungszeiten (1 Monat, 3 Monate, 6 Monate oder 12 Monate) ausgewählt werden musste, gibt es beim SARON nur noch eine Refinanzierungslaufzeit. Diese beträgt jeweils einen Tag. Die Laufzeit des Refinanzierungssatzes ist also viel kürzer. Das hat auf die Höhe des Zinssatzes meist nur geringen Einfluss, bei der Berechnung und Abrechnung der Zinsen variiert die Funktionsweise jedoch. Es handelt sich aber eher um technische Finessen, die nicht jeder, der eine SARON-Hypothek hat, bis ins letzte Detail verstehen muss. Mehr zum SARON finden Interessierte hier:
Saron-Index (six-group.ch)
SARON Compound Index Methodologie (six-group.ch)
Aktuelle Zinsen des SARON publiziert von der SNB

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SARON- VERSUS LIBOR-HYPOTHEK

Bei beiden Hypothekarmodellen besteht der Hypothekarzinssatz aus einem Basiszinssatz (LIBOR / SARON), auf den eine Marge des Kreditgebers hinzukommt. Während es sich beim LIBOR um einen Refinanzierungszinssatz von 1, 3, 6 oder 12 Monaten handelt, gilt der SARON nur für einen Tag. Wenn man beispielsweise die Zinsen für seine SARON-Hypothek nur alle drei Monate bezahlen muss, weiss man den genauen Zinssatz immer erst am Zahlungstermin der Zinsen, nicht wie bei LIBOR-Hypotheken am Beginn der Zinszahlungs- bzw. Refinanzierungsperiode.

DEFINITION SARON-HYPOTHEK

Eine SARON-Hypothek ist eine Hypothek, bei der die Zinsen stark schwanken können. Der Zinssatz ändert sich täglich und ist nicht wie bei einer Festhypothek für eine vorgegeben Laufzeit fixiert. SARON-Hypotheken eignen sich deshalb vor allem für Immobilienbesitzer, die mit Zinsschwankungen umgehen können und ein finanzielles Polster haben oder mit stark fallenden Zinsen kalkulieren. Über einen langen Zeithorizont gerechnet sind SARON-Hypotheken mit grosser Wahrscheinlichkeit günstiger als langlaufende Festhypotheken.

SO FUNKTIONIEREN SARON HYPOTHEKEN

Der Zinssatz einer SARON-Hypothek setzt sich aus dem Durschnitt des aufgezinsten SARON-Zinssatzes und einer Bankmarge (individueller Zuschlag) zusammen. Der individuelle Zuschlag bleibt für die Rahmenlaufzeit (meist zwei, drei oder fünf Jahre) unverändert. Der effektiv zu bezahlende Zinssatz, beziehungsweise die Zinszahlung in Franken kann immer erst nachträglich, beim Zahlungstermin der Zinsen berechnet werden. Das hängt damit zusammen, dass der SARON als Referenzzinssatz jeweils nur für einen Tag gültig ist. Man weiss deshalb im Voraus noch nicht, wie sich der Referenzzinssatz im Laufe einer Zinszahlungsperiode entwickeln wird. Kreditgeber können sich jeweils nur für einen Tag refinanzieren. Kreditgeber können verschiedenen Berechnungsvarianten anwenden. Die Varianten unterscheiden sich hauptsächlich darin, wann die Zinsen für welche Periode bezahlt werden. Vergleich mit LIBOR-Hypotheken: Bei Libor-Hypotheken konnten sich Kreditgeber für 1, 3, 6 oder 12 Monate refinanzieren. Deshalb war es ihnen möglich, den Hypothekarzinssatz dem Kunden für eine künftige Zinszahlungsperiode im Voraus verbindlich mitzuteilen.

GRAFISCHE DARSTELLUNG DER FUNKTIONSWEISE VON SARON HYPOTHEKEN

Anmerkung zur Grafik: Bei den Berechnungsvarianten, wie und wann die Zinsen im Detail berechnet werden, gibt es je nach Anbieter Unterschiede. Die Unterschiede bestehen aber vor allem darin, für welche Zinszahlungsperiode welcher Zeitraum des SARON-Zinses verrechnet wird. Die effektiven Zinsen sind immer erst im Nachhinein bekannt, weil es sich um einen täglich schwankenden Refinanzierungssatz handelt. Je nach Abrechnungsmodalität kann diese Grafik von denen in einem SARON-Hypothekarvertrag vereinbarten Modalitäten abweichen.

VIDEO: HYPOTHEKE.CH KURZ ERKLÄRT



REFINANZIERUNGSLAUFZEITEN BEI SARON- UND LIBOR-HYPOTHEKEN

Im Vergleich zu Libor-Hypotheken – bei denen die Wahl des 1, 3, 6 oder 12-monatigen LIBOR-Referenzzinssatzes wichtig war, ist die Wahl der Laufzeit des zugrunde liegenden Indices bei SARON-Hypotheken weniger von Bedeutung. Weil es sich um einen täglich berechneten aufsummierten, beziehungsweise für eine Zeitperiode durchschnittlichen Zinssatz handelt, gibt es in Franken gerechnet bei den Laufzeiten, beziehungsweise Abrechnungsvarianten, keine grossen finanziellen Unterschiede (ausser Zinseszinseffekte). Es geht dabei vor allem um den Zahlungstermin der ausstehenden Zinsen und nicht um die Laufzeit des Referenzzinssatzes und der Refinanzierung. Der genaue Zinssatz einer SARON-Hypothek kann immer erst am Ende einer Zinszahlungsperiode berechnet werden. Bei SARON-Hypotheken dürften die Zinsen bei bei den meisten Kreditgebern nachschüssig eingezogen werden – meist war das aber auch schon bei LIBOR-Hypotheken nicht anders.

SARON-HYPOTHEKEN AUF HYPOTHEKE.CH

Die ersten Anbieter auf Hypotheke.ch bieten seit April 2020 SARON-Hypotheken an. HYPOTHEKE.CH hat SARON-Hypotheken bereits im Algorithmus integriert. Wir warten auf die Lancierung weiterer SARON-Hypotheken und sind gespannt, welcher Anbieter als nächstes dazu kommt!

RAHMENVERTRÄGE BEI SARON HYPOTHEKEN

Genau gleich wie bei Libor-Hypotheken werden die meisten Kreditgeber auch bei SARON-Hypotheken einen Rahmenvertrag abschliessen. Die Rahmenvertragslaufzeit dürfte bei den meisten Kreditgebern drei oder fünf Jahre betragen. Viele fragen sich, weshalb Kreditgeber überhaupt eine Rahmenlaufzeit anwenden, wenn die Refinanzierung täglich stattfindet. Die Antwort ist einfach: Banken möchten Kunden an sich binden und ihnen nicht ermöglichen, zu schnell wieder aus einem Vertrag auszusteigen. Bis zu einem gewissen Punkt ist das nachvollziehbar, weil ein grösserer Teil der Kosten zu Beginn anfällt (Prüfkosten, Vertragserstellungskosten etc.) und diese Kosten mit einem Rahmenvertrag klar auf eine vordefinierte Laufzeit verteilt werden können. Auch für den Kunden hat ein Rahmenvertrag Vorteile. Schliesslich weiss er, dass er für die gesamte Laufzeit dieselbe Marge bezahlen muss. Ärgerlich ist ein Rahmenvertrag vor allem dann, wenn man früher aus dem Vertrag aussteigen will. Dies ist meist dann der Fall, wenn die Immobilie verkauft wird. In diesem Fall kommt dann eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung zum Tragen. Das ist – vor allem wenn man eher zu Beginn des Vertrags aussteigt und die Zinsen seit Vertragsabschluss gefallen sind - ein teures Unterfangen. Deshalb sollte man sich genau überlegen, ob die Laufzeit des Rahmenvertrags zur persönlichen Situation passt. Wer eine sehr kurzfristige Hypothek sucht, sollte die Rahmenlaufzeit kurz oder ein anderes Hypothekarmodell wählen.

WAS PASSIERT BEI NEGATIVEM SARON BEI SARON-HYPOTHEKEN?

Wie auch der LIBOR kann der SARON ins Negative fallen. Kreditgeber werden dieses Thema genau gleich wie bei LIBOR-Hypotheken angehen. Falls der Referenzzinssatz negativ ist, wird die Marge fällig. Oder kurz: ist der SARON negativ, kommt anstatt der negative Zinssatz als Basis Null zur Anwendung. Kreditgeber argumentieren, dass sie auf Kontoguthaben bis jetzt auch kaum Negativzinsen verlangen und deshalb anders kalkulieren müssen. Bis zu einem gewissen Punkt stimmt dieses Argument. Wenn aber immer mehr Kreditgeber beginnen, auch für kleinere Beträge Negativzinsen oder entsprechende Gebühren einzuführen, fällt dieses Argument dahin. Klar ist auch, dass eine Umverteilung von Hypothekarschuldnern zu Sparern langfristig unfair ist. Eine Lösung für diese Thematik zu finden, ist jedoch nicht so einfach.

HYPOTHEKE.CH ARBEITET OHNE VERTRIEBSPROVISIONEN

Hypotheke.ch finanziert sich ausschliesslich durch eine transparente Plattformgebühr und nicht über versteckte, intransparente Provisionen. Unsere Überzeugung: Nur wer selber 100% transparent arbeitet und keine Provisionen von Kreditgebern annimmt, kann wirklich kundenorientiert arbeiten. Mehr erfahren...

WECHSEL VON SARON-HYPOTHEKEN IN FESTHYPOTHEKEN

Die meisten Anbieter dürften – genau gleich wie bei LIBOR-Hypotheken – die Möglichkeit bieten, von der SARON-Hypothek während der Rahmenlaufzeit in eine Festhypothek zu wechseln. Immobilienbesitzer fühlen sich durch die Wechselmöglichkeit sicherer, weil sie bei stark steigenden Zinsen flexibel bleiben und das Hypothekarmodell wechseln können. Was auf den ersten Blick nach viel Kulanz klingt, bringt aber auch dem Kreditgeber einen grossen Vorteil:

  • Wechselt man während der Rahmenlaufzeit das Hypothekarmodell, kann man den Anbieter nicht wechseln. Es besteht somit eine monopolartige Situation seitens des Kreditgebers. Es ist nicht damit zu rechnen, dass Kreditgeber bei einer solchen Situation beim Zins bis ans Limit gehen. Kreditgeber können so also nicht selten ihre Marge erhöhen.

Es ist deshalb nicht zu empfehlen, eine SARON-Hypothek abzuschliessen mit dem Gedanken, später wenn die Zinsen steigen, in eine Festhypothek zu wechseln. Entweder Sie können und wollen die Zinsschwankungen finanziell tragen oder Sie schliessen besser von Beginn an eine Festhypothek ab. Gerade wenn die Zinskurve flach ist – also die langfristigen Zinsen nur wenig höher sind als die kurzfristigen – lohnt sich eine SARON-Hypothek mit Wechselmöglichkeit (in der Praxis oft Flex-Hypothek genannt) nicht.

WAS PASSIERT MIT LAUFENDEN LIBOR-HYPOTHEKEN?

Kreditgeber gehen unterschiedlich vor, wenn Immobilienbesitzer aktuell eine LIBOR-Hypothek abschliessen oder einen Rahmenvertrag haben, der noch länger als bis Ende 2021 läuft. In der Praxis haben sich zwei Vorgehensweisen etabliert, die ungefähr gleich oft angewendet werden:

  1. Neue Rahmenverträge werden seit geraumer Zeit nur noch bis Ende 2021 ausgestellt. Kreditgeber verhindern, dass während eines Rahmenvertrags der Referenzzinssatz gewechselt werden muss. Dieses Vorgehen hat den Vorteil, dass es transparent ist. Ein Nachteil ist aber, dass je nach Auslaufdatum einer fälligen LIBOR-Hypothek ein sehr kurzfristiger Vertrag ausgestellt werden muss.
  2. Kreditgeber vermerken in den Verträgen, dass anstatt des LIBOR-Referenzzinssatzes ein anderer, vergleichbarer Zinssatz als Berechnungsbasis eingesetzt werden kann. Dieses Vorgehen ist weniger kompliziert. Nachteilig wirkt sich aber aus, dass Kunden zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nicht wissen, auf was Sie sich bei der Umstellung von LIBOR auf SARON ganz genau einlassen.

Beide Vorgehensweisen sind praktikabel. Kann gemäss Kreditvertrag der Refinanzierungssatz gewechselt werden, ist sicherzustellen, dass der Wechsel fair und nicht zum Nachteil des Kunden ist. In den meisten Fällen sollte das aber nicht der Fall sein. Die Thematik ist auch deshalb nicht so brisant, weil die meisten LIBOR-Hypotheken nach 2021 nur noch sehr kurz laufen und dann so oder so erneuert werden müssen.