Es gibt grundsätzlich drei Gründe, warum die Hypothek zum Pensionierungszeitpunkt amortisiert werden muss.
GRUND 1: DIE BELEHNUNG IST ZU HOCH NACH DER PENSIONIERUNG
Die meisten Kreditgeber verlangen, dass die Hypothek nach der Pensionierung maximal zwei Drittel des Belehnungswertes beträgt. Der Belehnungswert ist der Wert der Immobilie, den der Kreditgeber als realistischen Wert akzeptiert. Der Belehnungswert kann tiefer sein als der effektive Marktwert. Gerade bei Luxusimmobilien oder Liebhaberobjekten ist der Belehnungswert oft deutlich tiefer als der Verkehrswert. Bei gewissen Kreditgebern sind die Vorgaben strenger und die Hypothek muss bis beispielsweise 65%, 60% oder im Extremfall sogar bis auf 50% amortisiert werden. Bei Luxusimmobilien oder Liebhaberobjekten sind die Bedingungen bezüglich Amortisation bei der Pensionierung bei den allermeisten Kreditgebern strenger.
GRUND 2: DIE TRAGBARKEIT IST NACH DER PENSIONIERUNG ZU HOCH
Auch im Alter dürfen die kalkulatorisch berechneten Wohnkosten maximal ein Drittel des Einkommens ausmachen. Gewisse Kreditgeber sind weniger streng und es reichen auch 35% oder sogar nur 40%. Kreditgeber berechnen die Tragbarkeit nicht mit realen Zahlen und Zinsen, sondern setzen dazu langfristige Erfahrungswerte ein. Die kalkulatorischen Zinsen liegen bei den meisten Kreditgebern zwischen 4.5% oder 5%. Es kommt rund 1% des Immobilienwerts als kalkulatorische Unterhaltskosten dazu. Tragbarkeit und Belehnung sind wie siamesische Zwillinge miteinander verbunden. Die Tragbarkeit kann reduziert werden, wenn die Hypothek amortisiert wird.
GRUND 3: GESETZLICHE VORGABEN FÜR HYPOTHEKEN IM RENTENALTER
Viele argumentieren zu Recht, dass sie ihr Eigenheim auch nach der Pensionierung nicht verkaufen möchten, weil sie darin so oder so günstiger wohnen als in einer Mietwohnung. Und das selbst, wenn die Wohnung kleiner wäre und weniger Luxus bieten würde. Bis zu einem gewissen Punkt stimmt diese Argumentation. Trotzdem kann es vorkommen, dass angehende Rentner ihr Eigenheim vor allem auf Grund regulatorischer Vorgaben verkaufen müssen. Wer einen persönlichen Finanzplan erstellt, sollte die regulatorischen Vorgaben im Hinterkopf behalten. Aktuell sieht es eher danach aus, dass die regulatorischen Vorgaben bezüglich Hypothek und Pensionierung tendenziell strenger und nicht lockerer werden.
WIE WIRD NACH DER PENSIONIERUNG BEI DER HYPOTHEK GERECHNET?
Weil die Hypothek bis zur Pensionierung laufend amortisiert werden muss (Pflichtamortisation) und weil in den letzten mehr als zwanzig Jahre die Immobilienpreise stark gestiegen sind, ist die Höhe der Hypothek im Gegensatz zur Tragbarkeit nach der Pensionierung meist kein Problem. Grundsätzlich gelten nach der Pensionierung bezüglich des nötigen Einkommens dieselben Parameter wie vor der Pensionierung. Das Einkommen wird durch die AHV und die Pensionskassenrente ersetzt. Viele Kreditgeber rechnen vorhandenes freies Vermögen in eine fiktive Rente um, welches bei der Tragbarkeitsrechnung entsprechend berücksichtigt wird. Einzelne Kreditgeber sind sich bewusst, dass die Vorgaben relativ streng sind und rechnen deshalb mit einer Toleranz. Die Kreditreglemente sehen diesbezüglich sehr unterschiedlich aus. Im Extremfall kann es bei gewissen Kreditgebern sein, dass Rentner ein Vielfaches des Hypothekarbetrags auf dem Konto haben, die Hypothek durch den Kreditgeber aber trotzdem nicht akzeptiert wird. Es ist logisch, dass dies für Eigenheimbesitzer nicht immer nachvollziehbar ist.
BERECHNUNGSBEISPIEL HYPOTHEK AMORTISIEREN UND PENSIONIERUNG
| VOR PENSIONIERUNG p.a.* | NACH PENSIONIERUNG p.a.* | |
|---|---|---|
| Wert der Immobilie | CHF 1'000'000 | CHF 1'000'000 |
| Höhe der Hypothek | CHF 800'000 | CHF 650'000 |
| Kalkulatorische Zinsen (4.5%) | CHF 36'000 | CHF 29'250 |
| Nötige Amortisation p.a. | CHF 10'000 | Keine |
| Kalkulatorische Unterhaltskosten | CHF 10'000 | CHF 10'000 |
| Kalkulatorische Kosten total | CHF 56'000 | CHF 39'250 |
| NÖTIGES EINKOMMEN | CHF 168'000 | CHF 117'750 |
*Kalkulatorische Zinsen von 4.5%, Unterhaltskosten von 1% des Immobilienwertes und allfällige Amortisationen
Erläuterungen: Vor der Pensionierung ist eine Hypothek im Umfang von rund 80% des Immobilienwertes möglich. Kurz vor, beziehungsweise nach der Pensionierung beträgt die maximale Belehnung 65%. Es sind also Amortisationen bis zur Pensionierung Pflicht (sogenannte Pflichtamortisationen). Pflichtamortisationen müssen in der Regel während 15 Jahren getätigt werden (im Beispiel jeweils 1% des Immobilienwertes, beziehungsweise 150'000 Franken auf 15 Jahre linear verteilt). Die kalkulatorischen Kosten setzen sich aus einem kalkulatorischen Zinssatz von 4.5% für die Hypothek, den Unterhalts- und Nebenkosten sowie den Amortisationen zusammen. Kreditgeber verlangen, dass die kalkulatorischen Kosten maximal ein Drittel des regelmässigen Einkommens betragen. Bei 56'000 Franken kalkulatorischen Kosten muss das Einkommen somit rund 168'000 Franken betragen.
AMORTISIEREN, EINKOMMEN ERHÖHEN ODER VERMÖGEN BILDEN
Das obige Beispiel zeigt, dass die finanziellen Anforderungen nach der Pensionierung an den Kreditnehmer immer noch hoch sind. Hat der Kreditnehmer nach der Pensionierung „nur“ ein Einkommen von 100‘000 Franken, muss die Hypothek um 130'000 Franken reduziert werden oder es muss anrechenbares freies Vermögen (je nach Kreditgeber sehr unterschiedlich) in der Höhe von etwa 200'000 Franken bis 600'000 Franken vorhanden sein. Beträgt das Einkommen nach der Pensionierung noch 60'000 Franken, ist eine Amortisation in der Höhe von 430'000 Franken Pflicht. Bezüglich des freien anrechenbaren Vermögens rechnen Kreditgeber wie bereits weiter oben beschrieben sehr unterschiedlich und es kann keine klare allgemeine Aussage gemacht werden. In der HYPOTHEKE.CH-APP können Sie herausfinden, ob Ihre Hypothek nach der Pensionierung noch tragbar ist und welche Anbieter Ihre Immobilien finanzieren würden.
HYPOTHEK NACH DER PENSIONIERUNG - PLANEN LOHNT SICH
Wer finanziell nicht auf Rosen gebettet ist, sollte sich spätestens zehn Jahre vor der geplanten Pensionierung mit dem Thema „Hypothek nach der Pensionierung“ befassen. Kreditgeber versuchen zwar in aller Regel, eine praxisorientierte Lösung zu finden. Nicht alle sind aber kulant und kundenorientiert. Und eines ist klar: Wer finanziell am Limit ist, kann sich den Kreditgeber nicht mehr auslesen. Und weil das auch der Kreditgeber weiss, wird die Hypothek entsprechend ihren Preis haben. Es lohnt sich deshalb, etwa zehn Jahre vor der Pensionierung ein Budget zu erstellen. Einkünfte wie AHV- und Pensionskassenrenten sind den Ausgaben und den kalkulatorischen Kosten der Hypothek gegenüberzustellen. Wird dann eine zu grosse Lücke festgestellt, können noch Anpassungen vorgenommen oder die Sparquote erhöht werden.
KÜRZERE LAUFZEITEN VON HYPOTHEKEN IM ALTER SINNVOLL
Ab einem gewissen Alter wird die Planung immer schwieriger. Gerade wer noch in einem grösseren Haus wohnt und später in ein kleineres Eigenheim zügeln möchte ist gut beraten, sich nicht zu lange an einen Kreditgeber zu binden. Ab Alter 70 oder 75 macht es oft Sinn, nicht mehr allzu lange Hypotheken abzuschliessen. Wenn die Liegenschaft nicht an einen Dritten verkauft, sondern innerhalb der Familie bleiben soll, kann die Weitergabe der Hypothek an den neuen Eigentümer (z.B. die Kinder) mit der Bank besprochen werden. In diesem Fall kann – wenn die Kinder das ebenfalls als sinnvoll erachten – trotzdem eine lange Festhypothek abgeschlossen werden. Auf jeden Fall lohnt es sich, die Laufzeit der Hypothek im Rentenalter bedacht zu wählen.
MÖGLICHE LÖSUNGEN, WENN ALLE STRICKE REISSEN
Es gibt Fälle, da lässt sich einfach keine Bank finden, die bereit ist eine Hypothek zu sprechen. Gerade, wenn Immobilienbesitzer seit Jahrzehnten in der Liegenschaft wohnen, ist das eine sehr schwierige Situation und es soll in jedem Fall eine Lösung gefunden werden. Eine Möglichkeit ist, einen Bürgen zu finden oder die Hypothek durch eine Solidarbürgschaft abzusichern. Vielleicht sind die eigenen Kinder bereit und es ist ihnen finanziell möglich, für die Schulden zu bürgen. Ein solcher Schritt gilt es, genau zu planen. Alle involvierten Parteien müssen sich ihren Pflichten bewusst sein. Je nach Situation kann eine Immobilie auch direkt auf die Kinder übertragen werden. Je nach Bedürfnissen kann die Immobilie unter der Bedingung eines Wohnrechts übertragen werden. Wichtig ist auch hier, sich Rat zu holen. Ein Erbvertrag stellt sicher, dass es keine Missverständnisse gibt und dass der eingeschlagene Weg für alle passt.
