ONLINE HYPOTHEK VERSUS OFFLINE HYPOTHEK

DAS FILIALGESCHÄFT IST FÜR BANKEN LUKRATIV

Der offline-Kanal ist für Kreditgeber lukrativer als der online-Kanal. Das ist nicht nur bei Hypotheken der Fall, dort aber ganz besonders. Das hat verschiedene Gründe: Einerseits besteht eine grosse Wissens- und Informationsasymmetrie zwischen Berater und Kunde. Immobilienbesitzer schliessen nur alle paar Jahre eine Hypothek ab, während es das täglich Brot der Banker ist. Zudem ist die Intransparenz hoch und es gibt viele Fallstricke beim Abschluss einer Hypothek. Im Filialgeschäft kann ein Berater herausfinden, wie preissensitiv ein Kunde ist. Es ist deshalb kein Zufall, dass die Marge – also wie viel Banken an einem Kunden verdienen – von Kunde zu Kunde stark schwankt. Oder anders ausgedrückt: Wer wenig Fachwissen hat und nicht knallhart verhandelt, zahlt auf der Bankfiliale meist zu viel Zins für seine Hypothek. Im online-Kanal herrscht hingegen grosse Transparenz und alle Kreditnehmer sind mit denselben Bedingungen und Zinsen konfrontiert.

SIND HÖHERE ZINSEN BEI OFFLINE-HYPOTHEKEN GERECHTFERTIGT?

Zwei Aspekte bestimmen den Hypothekarzinssatz ganz besonders: Einerseits die Höhe der Abwicklungs- und Akquisitionskosten und andererseits Intransparenz bei den Produkten und dadurch erschwerte Vergleichsmöglichkeiten. Die höheren Zinsen durch Intransparenz sollten von Immobilienbesitzern nicht akzeptiert und durch Verhandlung eliminiert werden. Der Anteil der höheren Zinsen durch Mehrkosten im Offlinekanal ist bis zu einem gewissen Punkt gerechtfertigt. Zu beachten gilt jedoch, dass ein Grossteil dieser Kosten nicht fair verteilt wird. Dazu ein Beispiel: Viele Immobilienbesitzer lassen sich in der Filiale kostenlos von mehreren Instituten beraten und schliessen dann bei einem günstigen Anbieter oder online die Hypothek ab. Diese für die Bank teure Gratisberatung wird von all denjenigen finanziert, die beim entsprechenden Institut eine Hypothek abschliessen. Man bezahlt in diesem Fall durch einen zu hohen Zins also nicht nur seine eigene Gratisberatung, sondern auch diejenige von allen, die dann doch irgendwo anders günstiger ihre Hypothek abschliessen.

INTRANSPARENZ + QUERSUBVENTIONIERUNG = HOHE HYPOTHEKARZINSEN

Fazit: Ein kleiner Teil der höheren Zinsen im Filialgeschäft ist gerechtfertigt, ein erheblicher Teil wird jedoch durch Intransparenz, unfaire Kostenverteilung oder Ineffizienz verursacht und mündet teilweise in höheren Gewinnen der Kreditgeber.

BERATUNG BEI ONLINE- UND OFFLINE-HYPOTHEKEN

„Immobilienbesitzer schliessen Hypotheken in der Bankfiliale ab, weil es im Internet keine Beratung gibt.“ Diese Haltung wird immer noch oft vertreten. Allgemein fällt auf, dass bei Hypotheken genau die gleichen Argumente gegen den online Vertriebskanal ins Spiel gebracht werden, wie dies schon in anderen Branchen der Fall war, die heute einen überwältigenden online-Anteil am Vertrieb haben. Klar ist: Es wird immer Beratungsbedarf da sein und gewisse Spezialfälle benötigen eine umfangreichere Analyse als andere. Doch ein wirklich erfolgreicher online-Kanal schafft es, einen grösseren Nutzen als bei einer standardisierten Filialberatung zu bieten. Anhand von aufbereiteten Daten, Modellrechnungen, statistischer Auswertungen und visueller Unterstützung können wichtige Entscheidungshilfen geboten werden. In wirklich komplexen Fällen ist eine umfassende Honorarberatung ohne Interessenkonflikte sinnvoll. Mehr dazu hier: Beratung Hypothek

DIGITAL FINDET MAN DEN BESTEN HYPOTHEKARZINSSATZ

Heute ist Beratung bei den allermeisten Banken und sogenannten unabhängigen Hypothekenvermittlern eng mit dem Produktverkauf verknüpft. Kreditgeber verkaufen oft genau die Hypotheken, mit denen sie am meisten Geld verdienen. Es ist wie überall in der Wirtschaft: Viele Banken können mit den Interessenkonflikten umgehen und beraten kundenorientiert, anderen gelingt das weniger gut. Weil auf online-Plattformen die Kunden selber anhand von transparenten Daten entscheiden und kein Berater die Entscheidung aktiv beeinflussen kann, sind gewisse Interessenkonflikte ausgeschlossen. Auch auf online-Plattformen lohnt es sich jedoch, die Angebote genau mit denjenigen von Konkurrenzplattformen oder mit dem Filialgeschäft zu vergleichen. Unter dem Strich sind Plattformen aber sicherlich ein guter Weg, um mit wenig Aufwand eine wirklich gute Hypothek zu finden.

Die Suche des besten Zinssatzes kann ein Algorithmus, der die richtigen Daten hat und auswertet, viel besser als ein einzelner Mensch. Wir sind überzeugt davon, dass eine online Plattform besser funktioniert als ein analoger Hypothekenmakler. Bei HYPOTHEKE.ch werden pro Kreditgeber mehr als 250 Parameter ausgewertet und der Zins anhand von unzähligen Kriterien für jeden Kunden individuell berechnet. Die Zinsen werden stündlich automatisiert aktualisiert. Veränderungen der Kreditgeber in Bezug auf Vergabekriterien oder Zinsänderungen werden immer in Echtzeit im Algorithmus abgebildet. Für Kreditgeber mit einem guten Hypothekarangeboten spricht alles dafür, den online-Kanal zu forcieren und bei Hypothekenplattformen an vorderster Front mit dabei zu sein. Mehr Überlegungen dazu hier: Hypotheken und Plattformen im Internet 

«Durch die Digitalisierung der Hypothek wird die Wertschöpfungskette der Banken aufgetrennt. Die Suche der besten Hypothek und der gesamte Auswahlprozess werden dadurch einen viel wichtigeren Stellenwert einnehmen.»

Damian Gliott
Mitgründer von Hypotheke.ch

HONORARBERATUNG PASST PERFEKT ZUR ONLINE-HYPOTHEK

Wer weiss, was er will, weiss wonach er suchen muss. Den günstigen Hypothekenanbieter für die individuelle Situation zu finden ist vor allem dann schwierig, wenn man nicht genau weiss, wie die persönlich beste Hypothek aussieht. Es kann deshalb von Vorteil sein, zuerst eine Auslegeordnung zu machen und zu entscheiden, wie die optimale Hypothek aussieht. Hypothekarhöhe, Hypothekarmodell und Amortisationen sind wichtige Faktoren. Es kann sinnvoll sein, sich vor einem online-Abschluss von einem Experten beraten zu lassen. Es spricht nichts dagegen, sich offline Wissen anzueignen und beraten zu lassen und danach online die beste Hypothek zu finden. Wichtig ist, dass die Beratung in diesem Fall wirklich neutral ist. Wer sich bei einem unabhängigen Makler beraten lässt, sollte sich genau informieren. Eine Honorarberatung ist dann sinnvoll, wenn man wirklich eine neutrale Beratung sucht. Mehr Informationen dazu auch hier: Neutrale Hypothekarberatung

ONLINE VERSUS OFFLINE - EINE ÜBERSICHT

VORTEILE VON ONLINE HYPOTHEKEN

• Zeiteinsparung und Abschluss von zu Hause aus möglich
• Chance auf deutlich bessere Zinsen (gemäss einer Analyse von Moneyland.ch 20% bis 30% günstiger)
• Transparenz der Zinsen
• Gute Zinsen auch für alle, die nicht gerne verhandeln
• Einfach Abwicklung
• Beratung und Verkauf können getrennt werden (Honorarberatung, abschluss / Vergleich online)

NACHTEILE VON ONLINE HYPOTHEKEN

• Komplexe Beratung online nicht möglich
• Nicht alle Geschäfte sind möglich (z.B. Baufinanzierungen)
• Je nach Anbieter / Plattform: Ausschluss gewisser Immobilien (z.B. mit Wohnrecht, Nutzniessung oder Baurecht)
• Teilweise oberers / unteres Limit der Hypothekarhöhe
• Teilweise Einschränkungen bezüglich maximaler Belehnung und Tragbarkeit

Mehr zum Thema: Online Hypothek

ZUKUNFT DER ONLINE-HYPOTHEK

Wie die Zukunft genau aussieht, ist natürlich schwierig zu sagen. Es ist aber wahrscheinlich, dass online-Hypotheken in Zukunft deutlich wichtiger werden. Online Plattformen für Hypotheken werden einen wichtigeren Platz in der Wertschöpfungskette einnehmen, als sie dies heute tun. Zudem ist die Wahrscheinlichkeit gross, dass sich die Beratungsmodelle klarer differenzieren. Es ist zu hoffen, dass wirklich neutrale Honorarberatung es schafft, den Kunden die Vorteile aufzuzeigen. Gratisberatung kombiniert mit dem Provisionsmodell dürfte wahrscheinlich bei Kleinhypotheken auch in Zukunft möglich sein. Grossprojekte oder komplexe Finanzierungen dürften immer mehr auf Honorarberatung und Nettokonditionen bei der Hypothek wechseln. Bei Plattformen wird sich mit grosser Wahrscheinlichkeit das Entschädigungsmodell der Provisionierung durch die Kreditgeber durchsetzen, weil keine oder nur wenig Beratung angeboten wird.

ZUKUNFT DER OFFLINE-HYPOTHEK

Es wird auch in 20 Jahren noch Bankschalter und Hypothekarberater auf der Bank geben. Wenn die Digitalisierung gelingt, ist es aber wahrscheinlich, dass sich auch die Rolle des Beraters wandelt. Langfristig werden wahrscheinlich auch Banken nicht mehr nur ihre eigenen Hypotheken anbieten, sondern sich in einem "Ökosystem" bewegen und Kooperationen eingehen. Den besten Zinssatz zu finden, wird dann wahrscheinlich digital passiern. Die Kombination von persönlicher, transparenter und fairer Beratung und digitalem Vergleich könnte die Bedürfnisse vieler Kunden perfekt erfüllen. Dieser Vertriebskanal hat vor allem dann Vorteile, wenn Kunden ihre Hypothek nicht selber im Internet abschliessen möchten, gute Konditionen aber trotzdem zentral sind.