Hypothek staffeln
Sind mehrere Laufzeiten sinnvoll?
Viele Immobilienbesitzer stellen sich dieselbe Frage: Was passiert, wenn meine genau dann ausläuft, wenn die Zinsen hoch sind? Aus diesem Grund empfehlen Banken oft, eine Hypothek auf mehrere aufzuteilen. Man spricht dabei von einer oder vom Splitting der Hypothek.
Aber Achtung: Diese Strategie ist aus Kundensicht meist nicht sinnvoll.
Hypothek
Eine Hypothek ist ein Darlehen für den Kauf oder Bau einer Immobilie in der Schweiz, bei dem die Liegenschaft als Sicherheit dient. Hypotheken können direkt bei einem Hypotheken-Anbieter abgeschlossen werden oder über Hypotheken-Plattformen. HYPOTHEKE.ch ist die grösste online-Hypothekenplattform. Die wichtigsten Hypotheken in der Schweiz sind folgende: Festhypothek,SARON-Hypothek
Die Laufzeit der Hypothek bezeichnet den Zeitraum, für den eine Hypothek zu den vereinbarten Konditionen abgeschlossen wird. Je nach Hypothekarform kann die Laufzeit wenige Monate bis viele Jahre betragen. Die Wahl der Laufzeit beeinflusst unter anderem Zinssatz, Planungssicherheit und Flexibilität der Finanzierung.
Bei der Staffelung der Hypothek wird die Gesamthypothek in mehrere Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten aufgeteilt. Dadurch laufen die Hypotheken nicht gleichzeitig ab, was das Risiko von Zinsschwankungen bei einer Verlängerung reduzieren kann. Die Staffelung wird von vielen Bankberatern empfohlen. Das Problem: Bei der Verlängerung der ersten Tranche sind Sie als Kunde an das entsprechende Finanzinstitut gebunden und müssen de facto jeden Zinssatz akzeptieren. Mehr dazu Hier: Festhypothek staffeln oder nicht?
Erklärung
Was bedeutet „Hypothek staffeln“?
Beim Staffeln wird die Hypothek in mehrere mit unterschiedlichen Laufzeiten aufgeteilt.
Beispiel
Eine Hypothek von 900'000 CHF wird in 3 Tranchen à je 300'000 CHF aufgeteilt, mit unterschiedlichen Laufzeiten. Die Höhe ist erstmal nicht entscheidend, sondern die unterschiedliche Laufzeit.
Eine Hypothek kann in mehrere Teilbeträge aufgeteilt werden. Diese Teilbeträge werden als Hypothekentranchen bezeichnet. Jede Tranche kann eine eigene Laufzeit, ein eigenes Hypothekarmodell und einen eigenen Zinssatz haben. Viele Immobilienbesitzer nutzen Tranchen, um das Zinsrisiko zu verteilen. Gleichzeitig kann eine Aufteilung aber auch die Flexibilität einschränken und die Verhandlungsposition beim Hypothekenabschluss gegenüber dem Kreditgeber schwächen. Mehr dazu auch hier: Fehler vermeiden beim Abschluss der Hypothek
Dadurch läuft nicht die gesamte Hypothek gleichzeitig aus. Die Idee hinter der Staffelung ist einfach. Wenn die Zinsen bei einer hoch sind, betrifft das nur einen Teil der Hypothek. So entsteht eine gewisse Das klingt auf den ersten Blick sinnvoll.
Fälligkeit der Hypothek
Die Fälligkeit bezeichnet den Zeitpunkt, an dem eine Hypothek oder eine Hypothekentranche endet und verlängert, abgelöst oder zurückbezahlt werden muss. Spätestens bei der Fälligkeit lohnt sich ein Vergleich verschiedener Hypotheken-Anbieter. Wer frühzeitig plant, kann bessere Hypothekarzinsen sichern und die Hypothek besser verhandeln.
Unter Diversifikation des Zinsrisikos versteht man die Verteilung einer Hypothek auf verschiedene Laufzeiten oder Hypothekarmodelle. Ziel ist es, das Risiko zu reduzieren, die gesamte Hypothek zu einem ungünstigen Zeitpunkt verlängern zu müssen. Die Strategie kann sinnvoll sein, führt jedoch oft auch zu einer stärkeren Abhängigkeit vom bestehenden Kreditgeber und sollte deshalb sorgfältig geprüft werden. Mehr dazu hier: Hypothek staffeln oder nicht?
Visualisierung
Effekte & Kosten
Vorsicht
Abhängigkeit vom bestehenden Anbieter
Was viele unterschätzen: Gestaffelte Hypotheken erschweren den massiv. Läuft eine Tranche aus und eine andere noch mehrere Jahre weiter, entstehen Probleme.
Ein Anbieterwechsel der Hypothek bedeutet, dass eine bestehende Hypothek bei Ablauf oder unter bestimmten Voraussetzungen zu einer anderen Bank, Versicherung oder Pensionskasse übertragen wird. Durch einen Hypothekenvergleich verschiedener Hypothekarangebote können oft deutlich bessere Hypothekenzinssätze erzielt werden. Hypotheken-Plattformen wie HYPOTHEKE.ch helfen dabei, die beste Hypothek zu finden.
Genau diese Ausgangslage führt in der Praxis oft zu höheren Zinsen. Und genau das ist der Grund, weshalb die Staffelung von vielen Bankberatern empfohlen wird.
Häufige Fragen
Antworten zur Staffelung von Hypotheken
Viele möchten verhindern, dass die gesamte Hypothek genau in einer Hochzinsphase erneuert werden muss. Die Staffelung soll das Zinsrisiko reduzieren.
Das hängt von der Situation ab. Eine Staffelung verteilt das auf unterschiedliche Laufzeiten – das klingt zunächst attraktiv. Die Kehrseite: Sie verlieren an Flexibilität, ein Anbieterwechsel wird aufwendiger und die Verhandlungsposition schwächt sich oft ab.
In der Praxis ist eine Staffelung meist nicht notwendig. Wer das Zinsrisiko diversifizieren möchte, erreicht dasselbe Ziel auch mit zwei Tranchen, deren Laufzeiten sich um nur rund 18 Monate unterscheiden – ohne die Nachteile einer starren Staffelung in Kauf nehmen zu müssen.
Das Zinsänderungsrisiko beschreibt das Risiko steigender oder schwankender Hypothekarzinsen. Es kann mit Festhypotheken,Forward-Hypotheken oder einer abgestimmten Hypothekarstrategie reduziert werden, oft zulasten maximal tiefer Zinsen.
Die Abhängigkeit vom bestehenden Kreditgeber. Wenn Tranchen unterschiedliche Laufzeiten haben, wird ein Wechsel zu einer anderen Bank oft schwierig. Viele Kreditgeber wissen nicht, dass sie bei einer Staffelung der Hypothek an den bisherigen Anbieter gebunden sind und nicht wechseln können.
Viele Banken übernehmen Hypotheken nur, wenn die restlichen Laufzeiten nicht zu weit auseinanderliegen
Mehr als 18 Monate Differenz gelten oft als problematisch.
Oft ja. Eine Kombination aus Festhypothek und SARON-Hypothek kann flexibler sein als mehrere langlaufende Festhypotheken – sie verbindet Planungssicherheit mit der Möglichkeit, von tieferen Marktzinsen zu profitieren.
Allerdings sollte man auch bei der SARON-Hypothek aufmerksam bleiben: Läuft die Rahmenlaufzeit aus, können Zinssatz oder Marge angepasst werden. Eine vorausschauende Planung ist deshalb auch bei dieser Kombination entscheidend.
Liegen die Laufzeiten der Tranchen mehr als 18 Monate auseinander, wird ein Anbieterwechsel oft schwierig.
Video zum Thema
Viele überlegen falsch, wenn sie mehrere Hypotheken mit unterschiedlichen Laufzeiten abschliessen. Bankberater sind bei dieser Frage zudem nicht immer ganz neutral. Erfahren Sie im Video alles was Sie wissen müssen zum Thema Hypothek staffeln
@HYPOTHEKE
Florian Schubiger
Gründer HYPOTHEKE.ch
Der Schein trügt
Schuldbriefsplitting als Lösung
Häufig wird argumentiert, ein schaffe mehr Flexibilität beim Anbieterwechsel. In der Praxis funktioniert das aber meist nur bedingt. Viele neue Anbieter verlangen, dass später auch die übrigen Tranchen übernommen werden – und setzen höhere Zinsen an, wenn ein Splitting erforderlich ist. Die Kosten dafür trägt der Kunde.
Die Abhängigkeit bleibt damit faktisch bestehen. Wer etwa nach drei Jahren die Hypothek vollständig zum neuen Anbieter transferiert, hat sich bereits früher verpflichtet, auch die restliche Tranche zu übernehmen – unabhängig von den dann geltenden Konditionen. Weder über den Zinssatz noch über andere Vertragsbedingungen lässt sich in dieser Situation noch verhandeln. Eine denkbar schlechte Ausgangslage.
Beim Schuldbriefsplitting wird ein bestehender Schuldbrief in mehrere separate Schuldbriefe aufgeteilt. Ziel ist meist, die Finanzierung auf verschiedene Hypothekentranchen oder Kreditgeber aufzuteilen. Ein Schuldbriefsplitting kann die Flexibilität erhöhen, löst jedoch nicht automatisch das Problem einer Abhängigkeit vom bestehenden Kreditgeber. Die konkreten Auswirkungen hängen von den Vertragsbedingungen der Hypothek ab.
Wir beraten Sie wirklich neutral, weil wir keinen Anbieter verpflichtet sind und keine eigenen Hypotheken haben. Wir empfehlen Ihnen nur dann eine Staffelung der Hypothek, wenn das in Ihrer Situation wirklich sinnvoll ist.
Tina Spichtig
Kundenberaterin
Sinnvolle Alternative
Festhypothek und SARON kombinieren
Wer sein Zinsrisiko trotzdem diversifizieren möchte, fährt oft besser mit einer Kombination aus Festhypothek und SARON-Hypothek als mit mehreren Ein Teil bleibt damit flexibel und kündbar, während der andere für Planungssicherheit sorgt.
Wichtig ist dennoch eine vorausschauende Planung: Banken können die nach Auslaufen des erhöhen. Es empfiehlt sich daher, den SARON-Anteil bewusst klein zu halten – idealerweise so, dass er im Notfall auch amortisiert werden könnte. Das reduziert die Abhängigkeit deutlich und erhält die nötige Handlungsfreiheit.
Von langlaufenden Festhypotheken spricht man bei Laufzeiten von zehn Jahren und mehr. Die zehnjährige Festhypothek ist eines der beliebtesten Hypothekarmodelle in der Schweiz. Längere Laufzeiten sind eher selten. Sie werden oft von Versicherungsgesellschaften zu guten Konditionen angeboten. Der grosse Nachteil sind die hohen Kosten bei einer vorzeitigen Auflösung der Hypothek. Bleiben die allgemeinen Zinsen tief oder fallen, bezahlt man mit einer langen Laufzeit deutlich zu viel.
Die Marge bei SARON-Hypotheken ist der feste Zuschlag, den Banken oder andere Kreditgeber auf den SARON-Referenzzinssatz verrechnen. Die effektiven Hypothekarzinsen setzen sich aus dem Compounded SARON und dieser individuellen Marge zusammen. Die Höhe der Marge hängt unter anderem von Bonität, Belehnung und Anbieter, sowie der Verhandlungsstärke des Kreditnehmers ab. Die Saron-Marge ist beim Entscheid Saron-hypothek oder Festhypothek ein wichtiges Kriterium.
Die Rahmenlaufzeit definiert den Zeitraum, während dem eine Hypothek bei einem bestimmten Kreditgeber geführt werden muss. Innerhalb dieser Laufzeit können einzelne Tranchen oder Hypothekarmodelle teilweise angepasst werden. Ein Wechsel zu einem anderen Anbieter ist während der Rahmenlaufzeit jedoch oft nur eingeschränkt oder gar nicht möglich. Die Rahmenlaufzeit beeinflusst deshalb die langfristige Flexibilität einer Finanzierung erheblich.
Realität
Langfristig hohe Zinsen sind selten
Historisch zeigt sich, dass Zinsen oft schnell steigen – sie fallen aber häufig auch wieder relativ rasch. Deshalb wird das Risiko, "langfristig komplett falsch zu liegen“, oft überschätzt. Im Gegenteil: Wenn man eine Hypothek mit einer Laufzeit von fünf und eine andere mit zehn Jahren abschliesst, besteht die Gefahr, zwei Mal genau in einer Hochzinsphase verlängern zu müssen. Die können durchaus kurz sein. Meistens ist es sinnvoller, nur zwölf oder maximal 18 Monate Laufzeitdifferenz zu haben.
Viele versuchen, den perfekten Moment für den Hypothekenabschluss zu erwischen. Weit wichtiger ist jedoch die richtige Strategie: Wer konsequent vergleicht, gut verhandelt und mehrere Anbieter gegeneinander ausspielen kann, holt deutlich mehr heraus als jemand, der auf das ideale Zinsniveau wartet.
Der Zinszyklus beschreibt die langfristige Entwicklung des allgemeinen Zinsniveaus. Typischerweise wechseln sich Phasen steigender, fallender und stabiler Zinsen ab. Der Zinszyklus wird unter anderem von Inflation, Wirtschaftswachstum, Geldpolitik der SNB und den Erwartungen der Finanzmärkte beeinflusst. Wer den Zinszyklus versteht, kann Hypothekarzinsen besser einordnen und fundiertere Entscheidungen bei der Wahl von Laufzeiten und Hypothekarmodelle treffen.
Medienspiegel
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Ausnahme
Manchmal ist eine Staffelung sinnvoll
Es gibt Situationen, in denen eine gestaffelte Struktur durchaus sinnvoll sein kann – etwa wenn eine spätere geplant ist oder mehrere Immobilien vorhanden sind, bei denen die Staffelung über verschiedene Objekte oder ein ganzes erfolgt.
In den meisten Fällen jedoch ist von einer Staffelung abzuraten
Amortisation der Hypothek
Amortisation bedeutet die Rückzahlung der Hypothekarschuld. Sie kann direkt an den Kreditgeber oder indirekt über verpfändete Vermögenswerte wie z.B. die Säule 3a erfolgen und beeinflusst Zinskosten, Steuern und finanzielle Flexibilität. Hier gibt es mehr Informationen dazu: Direkte versus indirekte Amortisation,optimale Hypothekarhöhe,erste und zweite Hypothek erklärt,Hypothek amortisieren bei der Pensionierung
Das Hypothekenportfolio bezeichnet die Gesamtheit aller vergebenen Hypotheken eines Kreditgebers wie einer Bank, Versicherung oder Pensionskasse. Es umfasst verschiedene Hypothekararten, Laufzeiten, Zinssätze und Immobilienfinanzierungen und ist ein wichtiger Bestandteil der Anlagestrategie und des Risikomanagements eines Kreditgebers. HYPOTHEKE.ch kann Kreditgebern dabei helfen, ihr Hypothekenportfolio aktiv zu steuern.
Fazit
Hypothek staffeln nur mit klarer Strategie.
Die Staffelung von Hypotheken klingt oft attraktiver, als sie in der Praxis ist.
Das entscheidende Problem: Flexibilität und Verhandlungsmacht gehen dabei meist verloren. Wer langfristig gute Konditionen sichern möchte, fährt in den meisten Fällen besser mit einer einfachen, klar strukturierten Hypothek – transparent aufgebaut und offen für einen Anbieterwechsel.
Weniger Komplexität bedeutet mehr Handlungsspielraum.
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