1. und 2. Hypothek
Einfach erklärt
Die Begriffe und gehören zu den Grundlagen der in der Schweiz. Auch wenn viele heute nur noch eine Gesamthypothek ausweisen, wird intern fast immer noch mit dieser Aufteilung gerechnet.
Beim folgenden Text geht es um die «Regeln» für selbstbewohnte Immobilien.
Die erste Hypothek deckt in der Regel den tieferen, sichereren Teil der Belehnung ab. Da sie im Verwertungsfall zuerst bedient wird, ist das Risiko für den Kreditgeber geringer und der Zinssatz oft attraktiver. Bei vielen Kreditgebern gilt eine Hypothek bis maximal rund 65% als erste Hypothek. Mehr dazu hier: Erste und zweite Hypothek
Die zweite Hypothek finanziert den höheren Teil der Belehnung (meist aber rund 65% des Belehnungswertes) und ist für den Kreditgeber riskanter. Deshalb kann der Zinssatz höher sein und es gelten häufig strengere Amortisationsvorgaben. Wer die maximale Hypothekarhöhe ausschöpfen will, braucht immer eine zweite Hypothek.
Immobilienfinanzierung
Unter Immobilienfinanzierung versteht man die Finanzierung einer Immobilie mit Eigenkapital und Fremdkapital. In der Schweiz erfolgt die Finanzierung meist über eine Hypothek, welche durch Eigenmittel ergänzt wird. Um die optimale Hypothek mit den besten Zinsen zu finden, sollten Immobilienbesitzer aktuellen Hypothekarzinsen vergleichen und mehrere Offerten einholen.
Hypothekenanbieter sind Banken, Versicherungen,Pensionskassen oder andere Finanzierungspartner, die Hypotheken vergeben. Da Zinsen, Vergabekriterien und Prozesse stark variieren, lohnt sich ein breiter Vergleich mehrerer Anbieter. Ein umfassender Hypotheken Zinsvergleich ist digital in wenigen Minuten möglich unter app.hypotheke.ch
Erklärung
Was ist die 1. und 2. Hypothek?
Die Unterscheidung basiert auf der
- 1. Hypothek: bis ca. 65% des Immobilienwertes
- 2. Hypothek: von 65% bis maximal 80%
Je höher die Belehnung, desto höher das Risiko für den Kreditgeber. Kreditgeber berechnen den Wert der Immobilie unterschiedlich. Gewisse sind strenger oder verwenden andere Tools zur Bewertung der Immobilie. Die Höhe der ersten und zweiten Hypothek variiert deshalb von Anbieter zu Anbieter.
Mehr dazu auch hier: Maximal mögliche Hypothek
Die Belehnung zeigt, welcher Anteil des Immobilienwerts durch Hypotheken finanziert werden kann. Beispiel: Bei CHF 700’000 Hypothek und CHF 1'000’000 Verkehrswert beträgt die Belehnung 70 Prozent. Sie beeinflusst das persönliche Rating der Immobilienfinanzierung und somit den Zinssatz sowie z.B. die Tragbarkeit und Amortisation. Mehr dazu hier: Maximale Hypothek,erste und zweite Hypothek erklärt
Langfristig und stabil
Die 1. Hypothek
Die 1. Hypothek gilt als sehr sicher, da sie durch einen grossen Teil des Immobilienwertes gedeckt ist.
Eigenschaften
- Belehnung bis ca. 65% des Immobilienwertes
- keine
- oft langfristig ausgelegt (auch über Pensionierung hinaus möglich)
- meist günstigerer Zinssatz
Für Kreditgeber ist dieses Segment besonders risikoarm. Es gibt Kreditgeber, beispielsweise die Hypotheken nur bis zu einer Belehnung von 65% oder 70% vergeben. Wer nur eine erste Hypothek hat, kann auch deshalb oftmals von besonders guten Konditionen profitieren.
Als Pflichtamortisation bezeichnet man die vertraglich vorgeschriebene Rückzahlung eines Teils der Hypothek. In der Schweiz muss die sogenannte zweite Hypothek bei selbstbewohntem Wohneigentum in der Regel innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung auf rund zwei Drittel des Immobilienwertes reduziert werden. Die Pflichtamortisation kann direkt durch Rückzahlung der Hypothek oder indirekt über die Säule 3a erfolgen. Sie dient dazu, das Risiko für Kreditgeber und Immobilienbesitzer langfristig zu reduzieren.
Höheres Risiko, klare Regeln
Die 2. Hypothek
Die 2. Hypothek deckt den Teil über 65% Belehnung ab.
Eigenschaften
- Belehnung von 65% bis meistens maximal 80% des Immobilienwertes
- muss amortisiert werden (meist innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung). Die Amortisation ist direkt oder indirekt möglich.
- höheres Risiko für die Bank
- oft höherer Zinssatz
Der Grund für das erhöhte Risiko: Bei einer Zwangsverwertung der Immobile wird zuerst die 1. Hypothek zurückbezahlt. Die zweite Hypothek wird nur bedient, wenn dazu der Verkaufserlös der Immobilie genügend hoch war (Schuldbrief im ersten und zweiten Rang).
Visualisierung
Maximale Anteile der 1. und 2. Hypothek
Minimum
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Für den Kauf einer Immobilie gilt in der Regel: mindestens 20% wovon mindestens 10% sein müssen – also ohne Pensionskassenmittel.
Zum Eigenkapital zählen
- Ersparnisse und Kontoguthaben
- Wertschriften
- Säule 3a
- Schenkungen oder Erbvorbezüge
- Pensionskasse (eingeschränkt)
- Eigenleistungen oder Bauland
Kapital aus der 2. Säule darf bis Alter 50 vollständig als Eigenmittel verwendet werden. Ab 50 Jahren ist der Bezug begrenzt: Sie dürfen maximal entweder den Betrag beziehen, den Sie mit Alter 50 hatten, oder die Hälfte Ihres aktuellen Pensionskassenguthabens.
Es gilt der höhere Betrag. Wie viel Geld Sie in der Pensionskasse angespart haben, erfahren Sie direkt bei Ihrer Pensionskasse oder auf dem aktuellen PK-Ausweis. Viele Pensionskassen geben auf dem PK-Ausweis an, wie hoch der maximal mögliche Betrag für Wohneigentum (WEF-Bezug) ist. Mehr dazu auch hier: Wohneigentumsförderung (bsv.admin.ch)
Eigenkapital bezeichnet die finanziellen Mittel, die ein Immobilienkäufer selbst in die Finanzierung einbringt. In der Schweiz müssen beim Kauf von selbstbewohntem Wohneigentum in der Regel mindestens 20 % des Immobilienwertes aus Eigenmitteln finanziert werden. Mindestens 10 % müssen dabei aus sogenanntem hartem Eigenkapital stammen, also beispielsweise aus Ersparnissen, Wertschriften, Schenkungen oder Erbvorbezügen. Je höher das Eigenkapital, desto tiefer fällt die Hypothek aus, was die Tragbarkeit verbessert und oft zu besseren Hypothekarzinsen führt. Die optimale Höhe des Eigenkapitals hängt jedoch auch von Steuern, Vorsorge, Liquidität und der persönlichen Anlagestrategie ab.
Hartes Eigenkapital umfasst jene Eigenmittel, die nicht aus der beruflichen Vorsorge (Pensionskasse) stammen. Dazu gehören beispielsweise Bankguthaben, Wertschriften, Schenkungen, Erbvorbezüge oder der Erlös aus dem Verkauf einer anderen Immobilie. Beim Kauf von selbstbewohntem Wohneigentum verlangen die meisten Kreditgeber, dass mindestens 10 % des Immobilienwertes mit hartem Eigenkapital finanziert werden. Gelder aus der Pensionskasse dürfen diesen Anteil in der Regel nicht ersetzen. Hartes Eigenkapital gilt für Banken als besonders wertvoll, weil es die finanzielle Stabilität des Käufers erhöht und das Risiko der Finanzierung reduziert. Dadurch verbessert sich oft auch das persönliche Hypotheken-Rating und die Verhandlungsposition bei den Hypothekarzinsen.
Ursprung
Warum gibt es überhaupt eine 1. und eine 2. Hypothek?
Die Aufteilung dient vor allem der Risikoabschätzung: Eine tiefe Belehnung bedeutet geringes Risiko und führt zu besseren Konditionen. Eine hohe Belehnung bringt höheres Risiko, strengere Regeln und schlechtere Konditionen bei der Hypothek mit sich.
Die Hypothek im ersten Rang wird immer vor der Hypothek im zweiten Rang zurückbezahlt, falls die Immobilie (zwangs-)verkauft wird. Die Ränge der Hypotheken sind so im Grundbuch verbindlich eingetragen. Die zweite Hypothek ist deshalb mit deutlich grösseren Risiken für den Kreditgeber behaftet als die erste Hypothek.
Wenn die gesamte Hypothek beim gleichen Kreditgeber ist, wird meist eine Gesamtrechnung gemacht, um Risiken und Marge abzuschätzen. In der Praxis können Hypotheken aber auch zwischen mehreren Kreditgebern aufgeteilt werden. In diesem Fall ist es entscheidend, in welchem Rang eine Hypothek ist.
Häufige Fragen
Antworten zur 1. und 2. Hypothek
Innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung (je nachdem, was früher eintritt). Dies gilt bei selbstbewohntem Wohneigentum. Bei Renditeimmobilien gelten andere Richtlinien.
Weil sie für die Bank ein höheres Risiko darstellt. Sie steht im zweiten Rang und wird im Risikofall erst zurückbezahlt, wenn die Schuld aus der ersten Hypothek vollständig getilgt ist. Deshalb ist der Zinssatz der zweiten Hypothek höher. Risiken aktiv zu steuern ist gerade bei der Ratingoptimierung bei der Hypothek ein wichtiges Thema.
Nein, normalerweise nicht zwingend. Viele lassen die erste Hypothek langfristig stehen, sofern die Tragbarkeit gegeben ist.
Direkt
Schulden werden effektiv reduziert.
Indirekt
Einzahlung in Säule 3a / Vorsorge, die Hypothek bleibt gleich hoch. Erst nach einer vorgegebenen Frist wird die Hypothek mit dem Betrag der angesparten Vorsorgegelder amortisiert.
Mehr dazu hier: Direkt oder indirekt amortisieren, was ist besser?
Eine Erhöhung der zweiten Hypothek ist nur möglich, wenn der Immobilienwert gestiegen ist und die Tragbarkeit weiterhin erfüllt ist.
Eine Hypothekarerhöhung wird immer individuell vom Kreditgeber geprüft. In der Praxis wird eine Erhöhung der zweiten Hypothek nicht selten durch den Kreditgeber verhindert, auch wenn Tragbarkeit und «neue» Belehnung rein rechnerisch im grünen Bereich wären. Jeder Fall wird individuell bewertet.
Ein wichtiger Punkt: Nicht jeder bewertet gleich. Unterschiede gibt es bei der Immobilienbewertung – Kaufpreis versus Schätzwert –, der Tragbarkeitsberechnung, der maximalen Belehnung sowie beim Umgang mit Einkommen und Vermögen.
In der Praxis kann das zu grossen Unterschieden führen: Für dieselbe Immobilie kann ein Anbieter eine maximale Hypothek von 700'000 Franken gewähren, während ein anderer bis zu 850'000 Franken finanziert.
Der Unterschied liegt oft in der Bewertung und Berechnungsmethodik. Gewisse Kreditgeber sind bewusst strenger, während andere auch «schlechtere» Geschäfte machen möchten.
Ein Kreditgeber stellt dem Kreditnehmer Kapital zur Verfügung und erhält dafür Zinsen. Bei Hypotheken sind Kreditgeber in der Schweiz meist Banken, Versicherungen oder Pensionskassen, die die Finanzierung vertraglich und durch ein Grundpfand absichern.
Fazit
Verständnis schafft bessere Entscheidungen
Auch wenn die Begriffe heute weniger sichtbar sind, bleiben 1. und 2. Hypothek zentral für:
- Belehnung
- Risiko
- Amortisationen
- Finanzierungsmöglichkeiten
- Zinssatz der Hypothek
Wer die Unterschiede versteht, kann seine Finanzierung gezielt optimieren und bessere Angebote vergleichen. Fragen Sie Ihren Kreditgeber, wie hoch die Belehnung ist und ab welchem Wert Sie mit besseren Zinsen rechnen können. Das ist Teil der für besser Zinsen.
Zinsverhandlung bei Hypotheken
Die meisten Hypothekarzinsen sind verhandelbar. Wie gross der Spielraum ist, hängt von Ihrer Bonität, der Belehnung, der Tragbarkeit und vor allem von den Alternativen ab, die Sie dem Kreditgeber gegenüberstellen können. Wer mehrere vergleichbare Offerten von Banken, Versicherungen oder Pensionskassen einholt, verbessert seine Verhandlungsposition deutlich. Wollen Sie die beste Hypothek ohne mühsames Verhandeln abschliessen? Nutzen Sie unsere Hypothekenplattform dazu. App.hypotheke.ch
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