Eigenheim kaufen
Diese Eigenmittel sollten Sie einsetzen

Wer in der Schweiz ein Eigenheim kaufen möchte, benötigt genügend Eigenmittel. Diese bilden die Grundlage jeder Hypothekarfinanzierung und entscheiden oft darüber, ob der Traum vom Eigenheim Realität wird. Grundsätzlich müssen Sie mindestens 20 % des Kaufpreises selbst finanzieren. Bei einem Eigenheim für eine Million Franken sind dies beispielsweise 200'000 Franken Eigenmittel.

Eigenmittel clever einsetzen
Diese Möglichkeiten haben Sie

Viele glauben, dieses Geld müsse vollständig auf einem Sparkonto liegen. Das stimmt jedoch nicht. Es gibt zahlreiche Möglichkeiten, Eigenmittel einzusetzen. Oft entscheidet sogar die richtige Kombination darüber, ob eine Finanzierung überhaupt möglich ist.
Hier erfahren Sie:
• Welche Eigenmittel grundsätzlich in Frage kommen
• Welche Vor- und Nachteile die einzelnen Varianten haben
• Welche Eigenmittel wir zuerst einsetzen würden
• Welche Vermögenswerte nicht als Eigenmittel gelten
• Warum die Wahl des richtigen Hypothekargebers den Eigenmittelbedarf beeinflussen kann

1. Sparguthaben und Kontoguthaben

Spar- und Kontoguthaben sind die klassische Form von Eigenmitteln und eignen sich in den meisten Fällen am besten für die Finanzierung eines Eigenheims. Sie sind jederzeit verfügbar, werden von praktisch allen Kreditgebern akzeptiert und lassen sich ohne zusätzlichen administrativen Aufwand einsetzen. Achten Sie jedoch darauf, dass Sie nach dem Immobilienkauf genügend Liquiditätsreserven behalten und nicht Ihr gesamtes Vermögen in die Immobilie investieren.

2. Wertschriften (Aktien, ETF, Fonds etc.)

Auch Wertschriften können als Eigenmittel eingesetzt werden und stellen für viele Käufer einen wichtigen Bestandteil der Finanzierung dar. Vor einem Verkauf von Wertpapieren sollten jedoch die steuerlichen Folgen sowie der Verzicht auf mögliche zukünftige Kursgewinne berücksichtigt werden. Ob ein Verkauf sinnvoll ist oder nicht, hängt von Ihrer persönlichen Anlagestrategie und Ihrer finanziellen Situation ab.

3. Erbvorbezug

Ein Erbvorbezug gehört heute zu den häufigsten Finanzierungsquellen jüngerer Eigenheimkäufer. Er verbessert die Finanzierung oftmals erheblich und ist häufig steuerlich attraktiv. Wichtig ist jedoch, dass ein Erbvorbezug insbesondere bei mehreren Erben sauber geregelt und schriftlich festgehalten wird, beispielsweise in einem Erbvertrag oder Testament.
 

4. Säule 3a

Die Säule 3a darf für selbstbewohntes Wohneigentum vorbezogen werden und ermöglicht vielen Familien den Erwerb eines Eigenheims überhaupt erst (WEF-Bezug). Dabei sollten jedoch die Auswirkungen auf die Altersvorsorge sowie die einmalig anfallenden Bezugssteuern berücksichtigt werden. Wer mehrere 3a-Konten besitzt, kann den Bezug unter Umständen steuerlich optimieren.
 

5. Pensionskasse (2. Säule)

Auch Guthaben aus der Pensionskasse können für den Kauf eines Eigenheims verwendet werden. Dabei besteht die Möglichkeit, das Vorsorgekapital entweder zu beziehen oder lediglich zu verpfänden. Ein Vorbezug erhöht zwar die verfügbaren Eigenmittel, reduziert jedoch gleichzeitig das Alterskapital und kann die Leistungen bei Invalidität oder im Todesfall verschlechtern. Deshalb empfehlen wir nach einem Vorbezug, die Vorsorgesituation sorgfältig zu überprüfen und einen langfristigen Finanzplan zu erstellen. In vielen Fällen ist eine Verpfändung die bessere Lösung, da das Alterskapital erhalten bleibt.

6. Schenkungen

Auch Schenkungen von Eltern oder anderen Familienmitgliedern können als Eigenmittel eingesetzt werden. Je nach Kanton können dabei Schenkungssteuern anfallen. Zudem empfiehlt es sich, Schenkungen innerhalb der Familie transparent zu dokumentieren, um spätere Unklarheiten zu vermeiden.

7. Bereits vorhandene Immobilie

Besitzen Sie bereits ein Eigenheim oder eine Ferienwohnung, kann die bestehende Hypothek unter Umständen erhöht werden. Dadurch entstehen zusätzliche Eigenmittel für den Kauf einer weiteren Immobilie. Gerade aufgrund der gestiegenen Immobilienpreise besteht hier häufig mehr Spielraum, als viele Eigentümer vermuten.

8. Bauland

Bereits vorhandenes Bauland kann je nach Situation ebenfalls als Eigenmittel angerechnet werden. Entscheidend ist dabei, wie der jeweilige Kreditgeber das Grundstück bewertet und in die Finanzierung einbezieht.

9. Lebensversicherung

Bei kapitalbildenden Lebensversicherungen kann häufig der Rückkaufswert als Eigenmittel verwendet werden. Eine vorzeitige Kündigung führt jedoch oft zu erheblichen finanziellen Einbussen. Deshalb sollte sorgfältig geprüft werden, ob eine Verpfändung der Lebensversicherung nicht die bessere Lösung darstellt.

10. Eigenleistungen

Einige Kreditgeber berücksichtigen Eigenleistungen teilweise als Eigenmittel. Dies betrifft vor allem Personen aus handwerklichen Berufen, die wesentliche Arbeiten am Eigenheim selbst ausführen können. Da die Anforderungen stark unterschiedlich sind, lohnt es sich, die Möglichkeiten verschiedener Kreditgeber zu vergleichen.

11. Verkauf einer anderen Immobilie

Wer eine bestehende Immobilie verkauft und gleichzeitig eine neue kauft, kann den Verkaufserlös selbstverständlich als Eigenmittel einsetzen. Dabei sollten jedoch der Zeitpunkt des Verkaufs, eine allfällige Zwischenfinanzierung sowie steuerliche Aspekte frühzeitig geplant werden.

12. Verkauf anderer Vermögenswerte

Auch Gold, Edelmetalle, Kunstwerke, Beteiligungen oder andere Vermögenswerte können nach einem Verkauf als Eigenmittel dienen. Ob dies sinnvoll ist, hängt insbesondere von den zukünftigen Renditeerwartungen sowie den steuerlichen Auswirkungen ab.

13. Mitarbeiterbeteiligungen

Aktien oder Beteiligungsprogramme des Arbeitgebers können ebenfalls als Eigenmittel dienen, sofern sie verkauft oder belehnt werden können. Ob und in welchem Umfang dies möglich ist, hängt von den jeweiligen Vertragsbedingungen ab.

14. Kryptowährungen

Auch Kryptowährungen können grundsätzlich zur Finanzierung eines Eigenheims beitragen. In der Praxis verlangen die meisten Kreditgeber jedoch, dass diese vor dem Immobilienkauf verkauft werden. Aufgrund der teilweise starken Kursschwankungen empfiehlt es sich, den Verkauf frühzeitig zu planen und nicht erst kurz vor dem Kaufentscheid vorzunehmen.

15. Familiendarlehen

Einige Kreditgeber akzeptieren Darlehen von Eltern oder anderen Familienmitgliedern als Teil der Finanzierung. Die Voraussetzungen unterscheiden sich jedoch erheblich. Solche Darlehen sollten deshalb immer schriftlich geregelt werden und klar definieren, ob und wie eine Rückzahlung erfolgen soll.
Nicht nur die Höhe ist entscheidend – sondern auch die Reihenfolge.

Die Immobilienbewertung
Ein oft unterschätzter Faktor

Ein Punkt wird von vielen Käufern komplett unterschätzt. Nicht immer ist der Kaufpreis entscheidend. Massgebend ist häufig die Bewertung des Kreditgebers.

Bewertet eine Bank die Immobilie beispielsweise mit 950'000 Franken, obwohl Sie 1'000'000 Franken bezahlen, müssen Sie die Differenz zusätzlich selbst über Eigenmittel finanzieren. Gerade dadurch können plötzlich 50'000 bis 100'000 Franken zusätzliche Eigenmittel erforderlich werden.

Auch bei der Anrechnung von Renovationen beim Kaufpreis unterscheiden sich die Kreditgeber erheblich. Während einige Anbieter die geplanten Investitionen weitgehend berücksichtigen, rechnen andere nur einen kleinen Teil an.

Die Unterschiede zwischen den Kreditgebern auch bei weiteren Faktoren sind teilweise enorm.

Unser Fazit
Die Reihenfolge ist entscheidend - und der Vergleich

Nicht jeder Kreditgeber akzeptiert dieselben Eigenmittel. Auch bei der Bewertung der Immobilie, der Berechnung der Tragbarkeit und den Finanzierungsmöglichkeiten bestehen grosse Unterschiede. Deshalb kann dieselbe Person bei einer Bank eine Absage erhalten und bei einer anderen problemlos finanziert werden.

Klar ist: Genügend Eigenmittel sind die Grundlage jeder Hypothek. Entscheidend ist jedoch nicht nur, wie viel Eigenkapital vorhanden ist, sondern auch welche Eigenmittel eingesetzt werden, in welcher Reihenfolge dies geschieht und welcher Kreditgeber am besten zu Ihrer Situation passt.