Hypothek für eine Ferienimmobilie
Andere Vergaberegeln
Der Traum vom eigenen Ferienhaus in den Bergen, einer Ferienwohnung am See oder einem Rustico im Tessin ist für viele Menschen attraktiv. Die Finanzierung einer Ferienimmobilie unterscheidet sich jedoch deutlich von der Finanzierung eines Eigenheims.
Strengere Finanzierungsregeln
Ferienimmobilien
Eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus gilt aus Sicht der meisten Kreditgeber nicht als existenziell notwendiges Wohneigentum. Entsprechend vorsichtiger erfolgt die Finanzierung. Während bei einem selbstbewohnten Eigenheim oft eine Belehnung von bis zu 80 % möglich ist, verlangen viele Kreditgeber bei Ferienimmobilien deutlich mehr Eigenkapital.
Typische Anforderungen sind:
- Mindestens 35 % Eigenmittel
- Teilweise 40 % bis 50 % Eigenmittel
- Höhere Anforderungen an Einkommen und Vermögen
- Strengere Tragbarkeitsprüfung
Je nach Objekt, Region und persönlicher Situation unterscheiden sich die Anforderungen jedoch erheblich.
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| Kurzfristige Hypotheken | |
|---|---|
| SARON Marge | 0.75 % |
| Fest 1 Jahr | 0.90 % |
| Fest 2 Jahre | 0.98 % |
| Fest 3 Jahre | 0.99 % |
| Fest 4 Jahre | 1.04 % |
| Mittelfristige Hypotheken | |
|---|---|
| Fest 5 Jahre | 1.09 % |
| Fest 6 Jahre | 1.15 % |
| Fest 7 Jahre | 1.13 % |
| Fest 8 Jahre | 1.18 % |
| Fest 9 Jahre | 1.24 % |
| Langfristige Hypotheken | |
|---|---|
| Fest 10 Jahre | 1.29 % |
| Fest 11 Jahre | 1.33 % |
| Fest 12 Jahre | 1.37 % |
| Fest 13 Jahre | 1.64 % |
| Fest 14 Jahre | 1.67 % |
| Fest 15 Jahre | 1.70 % |
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Die Zinsen auf unserer Hypothekenplattform werden von unseren Finanzierungspartnern stündlich aktualisiert. Die hier angezeigten «ab Zinsen» / Top-Zinsen werden von mindestens einem Anbieter auf HYPOTHEKE.ch angeboten. Es handelt sich um den aktuell bestmöglichen Hypotheken-Zinssatz. Die individuellen und abschlussfertigen Zinsen hängen von verschiedenen Parametern wie Belehnung, Tragbarkeit, Immobilienwert, Region und anderen Faktoren ab und können von den hier angezeigten Zinsen abweichen.
Maximum
Maximale Hypothek für eine Ferienwohnung
Die maximale Hypothek hängt von verschiedenen Faktoren ab:
- Wert der Immobilie
- Standort
- Einkommen
- Vermögen
- Bereits bestehende Hypotheken
- Alter des Käufers
- Objektart
Viele Kreditgeber finanzieren Ferienimmobilien nur bis zu einer Belehnung von 60 % bis 70 %. Wird die Ferienimmobilie zusätzlich als eher luxuriös eingestuft, ist die maximale Belehnung oft sogar noch tiefer. Gut zu wissen: Wer zusätzliche Sicherheiten wie Wertschriftendepots oder weitere Immobilien einbringen kann, erhält oft eine höhere Finanzierung.
Häufige Fragen
Antworten zur Ferienimmobilien-Hypothek
Die maximale Hypothek liegt bei Ferienimmobilien meist zwischen 60 % und 70 % des Immobilienwertes. Einzelne Kreditgeber finanzieren höhere Belehnungen, verlangen dafür aber oft zusätzliche Sicherheiten oder Vermögensnachweise.
Nein. Gelder aus der Pensionskasse oder der Säule 3a dürfen grundsätzlich nicht für den Kauf einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses bezogen werden. Diese Möglichkeit besteht nur für dauerhaft selbstbewohntes Wohneigentum.
In vielen Fällen ja. Ferienimmobilien gelten aus Sicht der Kreditgeber als risikoreicher als selbstbewohntes Wohneigentum. Deshalb können die Hypothekarzinsen leicht höher ausfallen oder strengere Anforderungen an Eigenmittel und Tragbarkeit gestellt werden.
Teilweise. Wenn eine Ferienwohnung regelmässig vermietet wird und die Einnahmen nachgewiesen werden können, rechnen einige Kreditgeber einen Teil dieser Erträge bei der Tragbarkeit an. Die Regeln unterscheiden sich jedoch stark von Anbieter zu Anbieter.
Ferienwohnungen in etablierten Tourismusregionen wie Graubünden, dem Berner Oberland, dem Wallis oder dem Tessin lassen sich oft einfacher finanzieren als Objekte in abgelegenen Regionen. Entscheidend sind die Marktgängigkeit und die Wiederverkäuflichkeit der Immobilie.
Luxusimmobilien werden oft vorsichtiger finanziert. Viele Kreditgeber verlangen höhere Eigenmittel und tiefere Belehnungen. Zudem unterscheiden sich die Definitionen einer Luxusimmobilie von Anbieter zu Anbieter.
Neben den Kosten der Ferienimmobilie werden auch die Wohnkosten des Hauptwohnsitzes berücksichtigt. Hypothekarzinsen, Unterhaltskosten, Nebenkosten und bestehende Verpflichtungen fliessen in die Tragbarkeitsrechnung ein.
Unbedingt. Die Unterschiede bei Hypothekarzinsen, Eigenmittelanforderungen und Vertragsbedingungen sind oft erheblich. Wer mehrere Anbieter vergleicht, kann über die Laufzeit der Hypothek sehr viel Geld sparen.
Die besten Konditionen erhält meist, wer verschiedene Banken, Versicherungen und weitere Kreditgeber vergleicht. Hypotheken für Ferienimmobilien können über Hypotheken-Plattformen gefunden werden.
Ja. Über HYPOTHEKE.ch können Finanzierungen für Ferienwohnungen und Ferienhäuser mit zahlreichen Kreditgebern verglichen werden. Dadurch lassen sich passende Finanzierungspartner und attraktive Hypothekarzinsen effizient finden.
Einschränkung
Vorsorgegelder dürfen nicht eingesetzt werden
Ein wichtiger Unterschied zum Eigenheim
Für Ferienwohnungen und Ferienhäuser dürfen Gelder aus der Pensionskasse oder der Säule 3a in der Regel weder vorbezogen noch verpfändet werden.
Das bedeutet, dass die benötigten Eigenmittel vollständig aus freiem Vermögen stammen müssen. Gerade für jüngere Käufer stellt dies häufig die grösste Hürde beim Erwerb einer Ferienimmobilie dar.
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REFERENT
Florian Schubiger
Gründer HYPOTHEKE.ch
Tiefere Belehnung
Amortisation bei Ferienimmobilien
Auch bei der Amortisation gelten strengere Regeln als bei selbstbewohntem Wohneigentum.
Viele Kreditgeber verlangen, dass die Hypothek innerhalb von zehn bis fünfzehn Jahren auf rund 50 % des Immobilienwertes reduziert wird.
Die genauen Vorgaben unterscheiden sich jedoch stark von Anbieter zu Anbieter.
Wer eine Ferienimmobilie finanzieren möchte, sollte deshalb nicht nur die Hypothekarzinsen vergleichen, sondern auch die Amortisationsvorgaben und Vertragsbedingungen genau analysieren.
Zusätzliche Faktoren
Tragbarkeit einer Ferienimmobilie
Bei der Finanzierung einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses berücksichtigt der Kreditgeber nicht nur die Kosten der Ferienliegenschaft.
Auch die Kosten des Hauptwohnsitzes fliessen in die Tragbarkeitsrechnung ein.
Berücksichtigt werden beispielsweise:
- Miete der Hauptwohnsitzes
- Hypothek auf dem Eigenheim
- kalkulatorische Zinsen
- Unterhaltskosten
- bestehende Verpflichtungen wie z.B. Leasing etc.
Dadurch fällt die Tragbarkeit deutlich strenger aus als bei einer einzigen selbstbewohnten Immobilie.
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Zusätzliche Einnahmen
Ferienhaus vermieten
Viele Eigentümer vermieten ihre Ferienwohnung oder ihr Ferienhaus während eines Teils des Jahres. Regelmässige und nachweisbare Mieteinnahmen können bei einigen Kreditgebern positiv in die Tragbarkeitsrechnung einfliessen.
Die Praxis unterscheidet sich jedoch stark:
- Einige Anbieter rechnen einen Teil der Mieteinnahmen an
- Andere berücksichtigen sie gar nicht oder nur bei langfristigen Mietverträgen
- Manche Kreditgeber verzichten vollständig auf eine Anrechnung der Mieteinnahmen
Ein Vergleich verschiedener Finanzierungspartner lohnt sich deshalb besonders.
Bei Ferienimmobilien unterscheiden sich die Finanzierungsrichtlinien der Kreditgeber besonders stark. Wer nur bei einer Bank anfragt, verzichtet oft auf die besten Möglichkeiten
Bernard Raja
Hypothekarexperte
Unterschiede
Ferienwohnungen, Luxusimmobilien und Rusticos
Besondere Vorsicht gilt bei Luxus- und Liebhaberobjekten.
Dazu gehören beispielsweise:
- Rusticos im Tessin
- Maiensässe in Graubünden
- Chalets in abgelegenen Regionen
- Luxuswohnungen in Tourismusdestinationen
- Immobilien mit spezieller Nutzung
Solche Objekte sind für Kreditgeber schwieriger zu bewerten und im Ernstfall schwerer zu verkaufen. Deshalb fallen die maximale Belehnung oft tiefer und die Anforderungen an die Finanzierung höher aus.
Fazit
Die besten Hypothekarzinsen für Ferienimmobilien finden
Die Finanzierung einer Ferienimmobilie ist anspruchsvoller als die Finanzierung eines Eigenheims. Höhere Eigenmittel, strengere Tragbarkeitsregeln und zusätzliche Amortisationsvorgaben gehören zum Standard.
Wer die verschiedenen Kreditgeber vergleicht und die Finanzierung frühzeitig plant, erhöht seine Chancen auf eine Bewilligung deutlich und profitiert von attraktiveren Hypothekarzinsen. Gerade bei Ferienwohnungen und Ferienhäusern lohnt sich deshalb ein umfassender Marktvergleich besonders.